Вычеты НДС на УСН: строительство

19 мая 2026 · Виктор Аршинов

Строительный бизнес на УСН с 2025 года является плательщиком НДС по умолчанию. Право на вычеты НДС существует, но только при выборе стандартной ставки 22% — при спецставках 5% или 7% вычеты не применяются. Если ваш доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб., действует освобождение по ст. 145 НК РФ и НДС платить не нужно вовсе. Ниже — как именно это работает в строительстве и какой вариант выгоднее для вашей ситуации.

Почему упрощенцы в строительстве теперь платят НДС

До 2025 года компании и ИП на УСН были освобождены от НДС автоматически. 176-ФЗ от 12.07.2024 это изменил: с 1 января 2025 года каждый упрощенец — потенциальный плательщик НДС. 425-ФЗ от 28.11.2025 уточнил параметры: с 1 января 2026 года порог освобождения по ст. 145 НК РФ для УСН составляет 20 млн руб. дохода за предыдущий год. Если доход ниже этой суммы — освобождение применяется автоматически, декларации по НДС подавать не нужно, счета-фактуры выставляются с отметкой «Без НДС».

Возражение, которое мы слышим постоянно: «Меня это не касается, я на упрощёнке». Это работало до 2024 года. Сейчас УСН и статус плательщика НДС — разные вещи. Упрощёнка регулирует порядок расчёта налога на доход (или доход минус расход). НДС — отдельный налог, и с 2025 года вы его плательщик, если доход превысил 20 млн руб. за прошлый год. Строительный бизнес с выручкой выше этой суммы обязан разобраться с выбором ставки и механикой вычетов — иначе появятся недоимки и штрафы.

Ст. 145 НК РФ: освобождение для УСН — доход за предыдущий год не более 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 176-ФЗ и 425-ФЗ). Для ОСНО — выручка за 3 последних месяца не более 2 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ).

Три режима НДС для строительства на УСН: какой подходит вам

Выбор режима НДС — это выбор на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Изменить его в середине этого периода нельзя. Именно поэтому строительным компаниям важно просчитать экономику заранее, а не выбирать «на ощущение».

Освобождение по ст. 145 НК РФ. Доступно при доходе за прошлый год до 20 млн руб. НДС не начисляется, декларации не подаются, книга покупок не ведётся. Входящий НДС от поставщиков материалов и субподрядчиков к вычету не принимается — он включается в стоимость объекта или в расходы. Оптимально, если ваши клиенты — физлица (ремонт квартир, частное строительство) или малый бизнес без НДС: им вычет всё равно не нужен, и дешевле купить у вас без НДС.

Спецставки 5% и 7% по пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ). Ставка 5% применяется при доходе до 272,5 млн руб. в 2026 году (с учётом дефлятора 1,090 по приказу МЭР от 06.11.2025 № 734). Ставка 7% — при доходе до 490,5 млн руб. В обоих случаях НДС начисляется на стоимость реализации, декларации подаются ежеквартально до 25-го числа, уплата — до 28-го числа тремя равными частями. Критическое ограничение: при спецставках вычеты по ст. 171–172 НК РФ не применяются. Входящий НДС от подрядчиков, поставщиков арматуры, цемента, кирпича, аренды башенного крана — всё это ложится на стоимость объекта.

Стандартная ставка 22% по п. 3 ст. 164 НК РФ (425-ФЗ от 28.11.2025, с 01.01.2026). НДС начисляется на всю стоимость реализации, но зато открываются вычеты по ст. 171–172 НК РФ: входящий НДС от поставщиков материалов, субподрядчиков, арендодателей техники — всё это уменьшает ваш НДС к уплате. В строительстве с высокой материалоёмкостью именно этот вариант нередко оказывается выгоднее спецставок.

Ст. 164 НК РФ: ставки НДС — 22% (п. 3), 10% (п. 2), 0% (п. 1), 5% и 7% для УСН (п. 8). Период применения спецставки — 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Окно однократного отказа от спецставки для впервые перешедших — 4 налоговых периода (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ, с 01.01.2026).

Вычеты НДС при ставке 22%: как это работает в строительстве

Право на вычет входящего НДС при ставке 22% — главный аргумент в пользу стандартной ставки для материалоёмкого строительного бизнеса. Механика регулируется ст. 171–172 НК РФ и требует соблюдения трёх условий одновременно: товары (работы, услуги) приняты к учёту; есть надлежащий счёт-фактура от поставщика; приобретения используются в облагаемой НДС деятельности.

Строительная специфика создаёт несколько типичных сложностей с вычетами.

Длинный цикл строительства и момент вычета. Строительство объекта может занимать несколько кварталов. НДС, предъявленный подрядчиком на этапе выполнения работ (форма КС-2/КС-3), принимается к вычету в квартале подписания актов и получения счёта-фактуры. Ждать сдачи всего объекта не нужно: вычеты применяются по мере подписания промежуточных актов. Это важно для управления денежным потоком: налог к уплате снижается уже в текущем квартале.

Субподрядчики на УСН без НДС. Если субподрядчик применяет освобождение по ст. 145 НК РФ или его доход не превысил 20 млн руб., он выставляет счёт-фактуру с отметкой «Без НДС». Принять к вычету в этом случае нечего — входящего НДС нет. При выборе субподрядчиков это нужно учитывать: работа с плательщиком НДС по ставке 22% выгоднее для генподрядчика, применяющего вычеты.

Материалы и техника. НДС, предъявленный поставщиками строительных материалов (металлопрокат, бетон, кирпич, кровля), принимается к вычету в квартале оприходования при наличии надлежащего счёта-фактуры. Аренда строительной техники у плательщика НДС — аналогично. Покупка техники в лизинг: вычет по каждому лизинговому платежу в составе НДС, указанного в счёте-фактуре лизингодателя.

Раздельный учёт при смешанной деятельности. Строительная компания может одновременно выполнять работы, облагаемые НДС, и операции, не облагаемые (например, жилищное строительство с продажей квартир физлицам по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В этом случае ст. 170 НК РФ требует ведения раздельного учёта входящего НДС. Входящий НДС по общим затратам (аренда офиса, общестроительные расходы) распределяется пропорционально выручке от облагаемых и необлагаемых операций. Ошибки в раздельном учёте — одна из самых частых причин доначислений при камеральной проверке.

Ст. 171 НК РФ — налоговые вычеты; ст. 172 НК РФ — порядок применения вычетов; ст. 170 НК РФ — восстановление и распределение НДС при раздельном учёте; ст. 169 НК РФ — требования к счёту-фактуре.

Выбор между ставками 5%, 7% и 22% в строительстве — это не вопрос предпочтений, а расчёт на реальных цифрах. Ошибка в выборе фиксируется на 12 кварталов и может стоить значительно больше, чем стоимость предварительной консультации.

Декларация НДС подаётся до 25-го числа после квартала. Если вы ещё не определились со ставкой, а квартал заканчивается — действовать нужно сейчас.

Разобрать ситуацию с выбором ставки

Матрица сценариев: ваша ситуация — ваш режим НДС

Строительная компания на УСН, доход за 2025 год — до 20 млн руб.: Применяется освобождение по п. 1 ст. 145 НК РФ автоматически. НДС не начисляется, декларации не подаются. Если клиенты — физлица или малый бизнес без НДС, это оптимальный сценарий. Риск: при превышении порога в течение года освобождение утрачивается, НДС нужно доначислить с начала месяца превышения. Необходимо отслеживать доход помесячно.
Выручка 20–272,5 млн руб., клиенты преимущественно — физлица или НКО без НДС: Спецставка 5% по пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ. НДС начисляется, вычеты не применяются. Налоговая нагрузка предсказуема: 5% от выручки без учёта входящего НДС. Выгодно при низкой доле закупок у плательщиков НДС. Связывает на 12 кварталов.
Выручка 20–272,5 млн руб., генподрядчик с крупными закупками материалов и услуг субподрядчиков-плательщиков НДС: Стандартная ставка 22% по п. 3 ст. 164 НК РФ. Вычеты по ст. 171–172 НК РФ уменьшают НДС к уплате. Если доля входящего НДС в выручке высока (30% и выше), эффективная нагрузка при 22% с вычетами может оказаться ниже, чем при 5% без вычетов. Требует правильно организованного документооборота: счета-фактуры, книга покупок, раздельный учёт.
Выручка 272,5–490,5 млн руб.: Спецставка 7% по пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ или стандартная ставка 22% с вычетами. Логика выбора та же: считать долю входящего НДС. При выручке в этом диапазоне и активном использовании субподрядчиков-плательщиков НДС — выбор ставки 22% становится ещё более обоснованным.

Типичные ошибки строительных компаний при переходе на НДС

Ошибка 1: выбор спецставки «по умолчанию» без расчёта. Многие строительные компании выбирают 5% или 7% как «более простой» вариант, не посчитав, сколько входящего НДС они теряют. В строительстве с высокой материалоёмкостью это нередко проигрышная стратегия: вычеты при ставке 22% могут перевесить разницу в номинальных ставках.

Ошибка 2: субподрядчик без НДС при применении вычетов. Компания выбрала ставку 22% и рассчитывала на вычеты. Но значительная часть субподрядчиков применяет освобождение по ст. 145 НК РФ. В результате ожидаемые вычеты не возникают, а НДС к уплате оказывается выше прогноза. Решение: при заключении договоров с субподрядчиками запрашивать подтверждение их налогового статуса и учитывать это в расчётах.

Ошибка 3: отсутствие раздельного учёта при смешанной деятельности. Строительная компания строит как коммерческую недвижимость (облагается НДС), так и жилые дома с продажей квартир физлицам (льгота по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Без раздельного учёта входящий НДС по общим расходам либо полностью принимается к вычету (риск доначисления), либо полностью включается в стоимость (потеря вычетов). Оба варианта неправильны — нужна методология распределения.

Ошибка 4: ненадлежащие счета-фактуры. Вычет по ст. 172 НК РФ возможен только при наличии правильно оформленного счёта-фактуры. Ошибки в реквизитах (ИНН, адрес, наименование товара/работы), отсутствие подписи уполномоченного лица, несоответствие счёта-фактуры первичным документам — всё это основание для отказа в вычете при камеральной проверке. В строительстве с большим количеством поставщиков и субподрядчиков этот риск многократно выше.

Ошибка 5: неверное понимание момента вычета при строительстве для собственных нужд. Если компания строит объект для собственного использования (основное средство), особый порядок вычетов определяется ст. 172 НК РФ: НДС по СМР, выполненным собственными силами, начисляется и принимается к вычету в одном квартале. По материалам и работам подрядчиков — в квартале принятия к учёту при наличии счёта-фактуры.

Пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ — реализация жилых домов, жилых помещений (льгота по НДС); ст. 170 НК РФ — раздельный учёт; п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ — вычеты по строительству ОС собственными силами.

Из практики. Строительная компания на УСН с выручкой около 180 млн руб. за 2025 год выбрала спецставку 5% при переходе на НДС в 2026 году. Логика казалась простой: меньше ставка — меньше налог. Однако при анализе структуры затрат выяснилось, что около 65% выручки формировалось за счёт работ генподрядчика с привлечением субподрядчиков — плательщиков НДС по ставке 22%. Входящий НДС составлял около 11% от выручки. При спецставке 5% без вычетов налог к уплате — 9 млн руб. (5% от 180 млн). При ставке 22% с вычетами — 22% от 180 млн минус входящий НДС: примерно 39,6 млн минус около 19,8 млн вычетов = около 19,8 млн. В этом примере 5% действительно выгоднее. Но как только доля субподрядчиков-плательщиков НДС и закупок материалов растёт, соотношение меняется в пользу 22%. Вывод: решение принимается только на основе расчёта, не интуиции.

Переходный НДС: что сделать до подачи первой декларации

Первая декларация по НДС подаётся до 25-го числа после первого квартала, в котором компания стала плательщиком. Это жёсткий срок по п. 5 ст. 174 НК РФ. Подготовку нужно начинать заблаговременно — особенно в строительстве, где документооборот объёмный и многоуровневый.

Проверьте доход за предыдущий год: если он не превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ) — освобождение применяется, декларации не нужны. Если превысил — определите режим НДС.
Рассчитайте экономику выбора ставки: долю закупок у плательщиков НДС в выручке, ожидаемый входящий НДС по материалам, субподрядчикам, технике. Сравните нагрузку при 5%, 7% и 22%.
Настройте документооборот: договоры с контрагентами должны содержать условие о выставлении счетов-фактур; проверьте, кто из субподрядчиков является плательщиком НДС, а кто — нет.
Организуйте ведение книги покупок и книги продаж — они являются основой декларации по НДС (ст. 169 НК РФ). В строительстве книга покупок ведётся по каждому акту выполненных работ и счёту-фактуре поставщика.
Если деятельность смешанная (облагаемая и необлагаемая НДС) — разработайте методологию раздельного учёта в учётной политике до начала первого отчётного квартала (ст. 170 НК РФ).

Снимаем возражение: «Я на упрощёнке — меня НДС не касается».

С 1 января 2025 года это не так. 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал упрощенцев плательщиками НДС. Единственное исключение — доход за прошлый год не превысил 20 млн руб. (порог установлен 425-ФЗ). Строительная компания с выручкой выше этой суммы обязана выбрать режим НДС, выставлять счета-фактуры, вести книги покупок и продаж, подавать декларации. Незнание закона не освобождает от штрафа по ст. 119 НК РФ: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, максимум 30%, минимум 1000 руб.

Если первый квартал в статусе плательщика НДС уже заканчивается, а вопросы по вычетам, выбору ставки или раздельному учёту не закрыты — декларация подаётся 25-го числа, и время на исправление позиции ограничено. Ошибку в первой декларации проще не допустить, чем исправлять через уточнёнку под взглядом инспектора.

Получить консультацию по переходу на НДС

Частые вопросы

1. Как перейти на НДС без ошибок?

Определите доход за предыдущий год: если он превысил 20 млн руб., освобождение по ст. 145 НК РФ не применяется — вы обязаны платить НДС. Выберите ставку (5%, 7% или 22%) до начала квартала, в котором переходите. Настройте учёт входящих счетов-фактур, ведите книгу покупок и подавайте декларацию электронно до 25-го числа после каждого квартала. Строительным компаниям особенно важно корректно распределить НДС по объектам, если часть выручки освобождена от налога.

2. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?

Нет. Это принципиальное ограничение: если вы выбрали спецставку 5% или 7% по п. 8 ст. 164 НК РФ, право на вычеты по ст. 171–172 НК РФ не возникает. Входящий НДС от подрядчиков, поставщиков материалов, аренды строительной техники включается в расходы или в стоимость объекта. При стандартной ставке 22% вычеты доступны в полном объёме.

3. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?

Освобождение по ст. 145 НК РФ позволяет не начислять НДС при условии, что доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (для УСН) или выручка за 3 последних месяца — не более 2 млн руб. (для ОСНО). При освобождении счета-фактуры выставляются с отметкой «Без НДС», декларации по НДС не подаются, входящий НДС к вычету не принимается. Для строительного бизнеса это выгодно, если клиенты — физлица или НДС-неплательщики.

4. Как выбрать ставку НДС на УСН?

Сравните экономику: ставки 5% и 7% не дают вычетов, поэтому выгодны при низкой доле входящего НДС. Ставка 22% открывает вычеты — это выгоднее при высоких закупках материалов и услуг субподрядчиков, что типично для строительства. Рассчитайте эффективную налоговую нагрузку для обоих вариантов на реальных данных вашего бизнеса. Помните: выбранная спецставка связывает вас на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).

5. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?

С 2025 года все упрощенцы являются плательщиками НДС (176-ФЗ от 12.07.2024). Освобождение по ст. 145 НК РФ применяется автоматически, если доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (порог установлен 425-ФЗ от 28.11.2025, действует с 01.01.2026). Если доход выше — обязанность платить НДС возникает независимо от желания. Порог в 20 млн руб. заморожен на несколько лет; конкретные годы дальнейшего снижения уточняются.

ВА

Виктор Аршинов

Эксперт по НДС и косвенному налогообложению

Специализируется на механике НДС, вычетах, счетах-фактурах и реформе-2026. Разбирает налог по частям — от нормы до её применения в конкретной ситуации.

Профиль эксперта

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оценки конкретной ситуации обратитесь к специалисту.