Вычеты НДС на УСН: аренда недвижимости
· Виктор Аршинов
Упрощенец с доходом свыше 20 млн руб. за предыдущий год с 2026 года — полноправный плательщик НДС. Если вы арендуете офис, склад или торговое помещение и ваш арендодатель выставляет счёт-фактуру с НДС, входной налог можно принять к вычету — но только при ставке 22%, не при пониженных 5% или 7%. Если доход за прошлый год не превысил 20 млн руб., доступно освобождение по ст. 145 НК РФ — тогда вычетов нет, зато нет и обязанности начислять налог.
Почему меня это касается, даже если я на упрощёнке
Распространённое убеждение: «УСН — значит, НДС меня не затрагивает». До 2025 года это было верно. С принятием 176-ФЗ от 12.07.2024 упрощенцы стали обязанными плательщиками НДС — автоматически, без подачи каких-либо заявлений. 425-ФЗ от 28.11.2025 закрепил эту логику и поднял основную ставку до 22% с 01.01.2026 (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Единственный способ остаться вне НДС — соответствовать условиям освобождения по ст. 145 НК РФ: доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025). Если порог пройден — вы выбираете между стандартной ставкой 22% и пониженными 5% или 7%. И именно от этого выбора зависит, сможете ли вы принять к вычету НДС по аренде.
Для арендатора на УСН это не абстрактный вопрос. Аренда офиса в Москве — часто крупная статья расходов. Арендодатель, работающий на ОСНО, выставляет счёт-фактуру с НДС. При ставке 22% эта сумма перестаёт быть просто «расходом» — она становится входным налогом, который при правильном режиме уменьшает обязательство перед бюджетом.
Три режима НДС для упрощенца: как они работают с арендой
Прежде чем считать вычеты, нужно определить, в каком режиме находится бизнес. Их три, и они принципиально различаются по логике работы с входным НДС от арендодателя.
Режим 1. Освобождение по ст. 145 НК РФ
Условие: доход за предыдущий год — не более 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 176-ФЗ в ред. 425-ФЗ). Освобождение действует автоматически для новых упрощенцев, а действующие подают уведомление в инспекцию.
При освобождении вы не начисляете НДС со своих реализаций и не сдаёте декларацию по НДС. Но и вычет входного НДС по аренде недоступен: суммы налога, предъявленные арендодателем, включаются в стоимость аренды и учитываются как расход (при объекте «доходы минус расходы»). Счёт-фактура от арендодателя в книгу покупок не попадает.
Этот режим выгоден, если ваш бизнес почти не имеет входного НДС или работает с розничными покупателями — физическими лицами, которым вычеты не нужны.
Режим 2. Пониженная ставка 5% или 7%
Ставка 5% применяется при доходе до 272,5 млн руб. за год (с учётом дефлятора 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734), ставка 7% — до 490,5 млн руб. (пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ).
Ключевое ограничение: при пониженных ставках вычет входного НДС по аренде не применяется. Это прямо следует из конструкции п. 2 ст. 171 НК РФ — вычет доступен по операциям, облагаемым по основным ставкам. Спецставки 5% и 7% выведены за эту логику: платите меньше, но входной налог не возвращаете.
Кроме того, выбрав спецставку, вы связаны ею на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Перейти на ставку 22% раньше, чтобы получить вычеты, не получится — только ждать окончания периода или воспользоваться окном однократного отказа в первые 4 налоговых периода (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025).
Режим 3. Стандартная ставка 22%
С 01.01.2026 основная ставка НДС — 22%, расчётная — 22/122 (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). При этом режиме вычеты входного НДС работают в полном объёме по ст. 171–172 НК РФ: НДС по аренде офиса, склада, торгового зала принимается к вычету при наличии счёта-фактуры, факта оказания услуги и использования помещения в облагаемой деятельности.
Это режим с наибольшей административной нагрузкой: ежеквартальная декларация, книга покупок и продаж, электронная отчётность. Но для бизнеса с большой долей аренды в расходах он может быть выгоднее спецставки — особенно если арендодатель выставляет значительный НДС.
Вы на УСН, арендуете помещение и не уверены, какой режим НДС выгоднее для вашей ситуации? Ошибка в выборе ставки связывает бизнес на 12 кварталов — исправить её внутри этого периода практически невозможно.
Разберём вашу структуру расходов, объём аренды и подберём оптимальный режим до подачи уведомления.
Получить консультациюУсловия вычета НДС по аренде при ставке 22%
Если вы выбрали стандартную ставку 22%, вычет входного НДС по аренде недвижимости доступен при одновременном выполнении условий ст. 171–172 НК РФ. Разберём каждое применительно к аренде.
Условие 1. Счёт-фактура от арендодателя. Арендодатель обязан выставить счёт-фактуру в соответствии со ст. 169 НК РФ. Если арендодатель — физическое лицо или организация на спецрежиме без НДС, счёт-фактуры не будет и вычет невозможен. Уточните статус контрагента до подписания договора аренды.
Условие 2. Факт оказания услуги. Аренда признаётся оказанной по истечении каждого периода, за который уплачивается арендная плата. Обычно это месяц. Акт об оказании услуг законом не предусмотрен как обязательный, но на практике арендодатели выставляют его вместе со счётом-фактурой — это упрощает подтверждение реальности операции при проверке.
Условие 3. Использование помещения в облагаемой НДС деятельности. Это ключевое условие ст. 171 НК РФ. Если арендованное помещение используется только для деятельности, освобождённой от НДС (например, медицинские услуги по ст. 149 НК РФ), вычет не применяется. Если помещение используется в смешанной деятельности — нужен раздельный учёт по ст. 170 НК РФ.
Условие 4. Принятие к учёту. Услуга аренды должна быть отражена в бухгалтерском учёте. Для упрощенца на режиме 22% ведение бухгалтерского учёта становится фактически обязательным элементом обоснования вычета.
Когда возникают проблемы с вычетом по аренде? Налоговая может отказать или предложить снять вычет, если: счёт-фактура оформлен с нарушениями (неверный ИНН, адрес, период); арендодатель не отразил операцию в своей декларации (разрыв в АСК НДС); помещение формально арендовано, но фактически не используется в бизнесе; договор аренды не зарегистрирован при сроке свыше года — хотя само по себе отсутствие регистрации не блокирует вычет, оно влечёт дополнительные вопросы о реальности отношений.
Матрица сценариев: какой режим выгоднее при разных параметрах аренды
- Сценарий А. Доход за 2025 год — до 20 млн руб.
- Доступно освобождение по ст. 145 НК РФ. Вычет входного НДС по аренде недоступен, но и исходящий НДС не начисляется. Аренда учитывается в расходах полностью (включая НДС арендодателя) при объекте «доходы минус расходы». Режим оптимален, если покупатели — физлица или другие освобождённые субъекты, которым вычет не нужен.
- Сценарий Б. Доход 20–272,5 млн руб., аренда — небольшая статья расходов
- Доступны спецставка 5% или стандартная 22%. При ставке 5% вычетов нет, нагрузка административно ниже. При ставке 22% вычет по аренде снижает налог, но требует полной постановки НДС-учёта. Если арендный НДС составляет менее 3–4% от выручки, спецставка 5% экономически проще — экономия на вычете не перекрывает административных издержек. Расчёт индивидуален.
- Сценарий В. Доход 20–272,5 млн руб., аренда — значительная статья расходов (офис класса А, производственный склад)
- При ставке 22% входной НДС по аренде может существенно снизить итоговую сумму к уплате. Сравнивайте: (выручка × 22%) — (входной НДС по аренде и другим поставщикам) против (выручка × 5%) без вычетов. Если бизнес активно арендует и работает с НДС-плательщиками в цепочке, ставка 22% с вычетами нередко выгоднее. Расчёт должен учитывать все входящие потоки НДС, не только аренду.
- Сценарий Г. Арендодатель — физическое лицо или субъект без НДС
- Независимо от выбранного режима вычет невозможен: счёт-фактура с НДС не выставляется. Аргумент в пользу пониженной ставки 5% усиливается — нет смысла выбирать 22%, если входной НДС по основной статье расходов (аренде) всё равно не возникает. Проверьте, какие ещё поставщики работают с НДС.
Что подготовить: чек-лист для упрощенца с арендой
- Определите доход за предыдущий год и сравните с порогом 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ) — это решает вопрос об освобождении автоматически.
- Уточните НДС-статус каждого арендодателя: работает ли он на ОСНО с НДС, применяет ли пониженную ставку или освобождение. Запросите его последнюю декларацию или выписку из реестра.
- Соберите договоры аренды, счета-фактуры и акты за последние 12 месяцев — оцените суммарный входной НДС по аренде.
- Рассчитайте два сценария: (выручка × 22%) — (весь входной НДС) и (выручка × 5% или 7%) без вычетов. Сравните итоговую нагрузку с учётом административных расходов на НДС-учёт.
- Если выбираете ставку 22% — настройте книги покупок и продаж, электронный документооборот с контрагентами и ежеквартальную подачу декларации до 25-го числа после квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ). Уплата — 28-е число, тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ).
Практика: как это выглядит в реальной ситуации
Иллюстративный пример А. Оптовая торговая компания на УСН, доход за 2025 год — около 180 млн руб. (иллюстративно). Арендует склад у крупного логистического оператора на ОСНО. Ежемесячный платёж — условно 600 000 руб., из которых 100 000 руб. — НДС по ставке 22% (расчётный пример). За квартал входной НДС по аренде склада — 300 000 руб.
При ставке 5% налог с квартальной выручки условно 45 млн руб. составит 2 250 000 руб., вычетов нет. При ставке 22% налог с оборота — 9 900 000 руб., но входной НДС (аренда + другие поставщики) снижает его. Только аренда даёт 300 000 руб. вычетов. Если совокупный входной НДС за квартал превышает порядка 3 600 000 руб., ставка 22% с вычетами становится выгоднее. Для компании с активными закупками на ОСНО расчёт решается в пользу стандартной ставки.
Иллюстративный пример Б. ИП на УСН «доходы», сдаёт услуги конечным потребителям-физлицам, снимает небольшой офис у арендодателя — физического лица без НДС. Доход за 2025 год — 25 млн руб. Входного НДС по аренде нет вовсе.
В этой ситуации выбор ставки 22% лишён смысла: нет входного НДС, который можно было бы принять к вычету, зато возникает полная НДС-отчётность и уплата налога с оборота. Оптимальное решение — ставка 5% или 7%, в зависимости от динамики роста выручки. Административная нагрузка минимальна, вычетов всё равно нет.
Главное возражение: «Я на упрощёнке, меня НДС не касается».
С 01.01.2025 это не так. 176-ФЗ от 12.07.2024 включил упрощенцев в число плательщиков НДС. Если ваш доход за предыдущий год превысил 20 млн руб., вы обязаны начислять и уплачивать НДС по одной из ставок — 5%, 7% или 22%. Незнание режима не освобождает от декларации. Более того: при пропуске выбора ставки налоговая по умолчанию применяет стандартную ставку — с 2026 года это 22%, — а штраф за неуплату составляет 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ) или 40% при умысле (п. 3 ст. 122 НК РФ).
Декларация по НДС сдаётся до 25-го числа месяца после отчётного квартала, уплата — тремя частями до 28-го числа. Если первый квартал 2026 года уже позади, а режим НДС так и не выбран осознанно, — это риск доначислений и штрафов.
Поможем разобрать вашу ситуацию, пересчитать нагрузку при разных ставках и составить документы для инспекции.
Разобрать ситуациюРаздельный учёт: когда аренда используется в смешанной деятельности
Часть упрощенцев ведут смешанную деятельность: одни операции облагаются НДС по ставке 22%, другие — освобождены от налога по ст. 149 НК РФ. Типичный пример: арендованное здание частично используется для торговли (облагается НДС), частично — для медицинских или образовательных услуг (освобождены).
В такой ситуации входной НДС по аренде нельзя принять к вычету целиком. Применяется пропорциональный метод ст. 170 НК РФ: часть НДС, пропорциональная доле облагаемой выручки, принимается к вычету; остаток включается в стоимость услуги. Методологию раздельного учёта нужно закрепить в учётной политике до начала применения.
Если доля необлагаемых операций не превышает 5% от совокупных расходов (так называемое «правило пяти процентов», п. 4 ст. 170 НК РФ), весь входной НДС по периоду можно принять к вычету без пропорции. Для арендаторов с незначительной долей льготных операций это упрощает учёт.
Суды при оценке правомерности раздельного учёта обращают внимание на последовательность применения метода, его закрепление в учётной политике и документальное подтверждение распределения площадей или времени использования. Произвольная смена метода по итогам квартала вызывает вопросы при камеральной проверке.
Агентский НДС: когда арендодатель — иностранная компания
Отдельная ситуация — аренда помещений у иностранного арендодателя, не состоящего на учёте в российском налоговом органе. В этом случае арендатор становится налоговым агентом по НДС (ст. 161 НК РФ): он удерживает НДС из арендной платы, уплачивает в бюджет и вправе принять уплаченную сумму к вычету — но только если применяет ставку 22%.
Для упрощенца на пониженной ставке или освобождении такой вычет недоступен: агентский НДС уплачивается, но к зачёту не принимается. Это дополнительная нагрузка, которую нужно учитывать при выборе помещения с иностранным арендодателем.
В части ВЭД-аренды и трансграничных операций с недвижимостью рекомендуем отдельную консультацию по НДС во внешнеэкономической деятельности.
Что изменилось с 2026 года: ключевые точки для арендатора на УСН
Реформа НДС затронула несколько параметров, которые непосредственно влияют на расчёт вычетов по аренде.
Ставка выросла. С 01.01.2026 основная ставка — 22% вместо 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Счета-фактуры от арендодателей на ОСНО с этой даты содержат 22% НДС. Если вы применяете ставку 22%, вычет соответственно вырос в абсолютном выражении.
Порог освобождения зафиксирован. Порог по ст. 145 НК РФ для упрощенцев — 20 млн руб. дохода за предыдущий год — сохранён (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ). Дальнейшая индексация порога на несколько лет заморожена (законопроект № 1256655-8, закон лета 2026); точные годы возможного снижения порога уточняйте по текущей редакции [VERIFY].
Лимиты для спецставок проиндексированы. С учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734): ставка 5% — до 272,5 млн руб., ставка 7% — до 490,5 млн руб. Это важно для арендаторов, чья выручка растёт и подходит к границам диапазонов.
Окно отказа от спецставки. Впервые перешедшие на спецставку в 2026 году вправе однократно отказаться от неё в течение первых 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Это означает, что если в первом квартале 2026 года вы выбрали ставку 5%, но затем убедились, что ставка 22% с вычетами выгоднее, — есть ограниченное окно для пересмотра. После его закрытия спецставка связывает на все 12 кварталов.
Часто задаваемые вопросы
1. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?
При пониженных ставках 5% или 7% (пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ) вычеты входного НДС не применяются — это прямое условие п. 2 ст. 171 НК РФ в части операций, облагаемых по этим ставкам. Упрощенец, выбравший спецставку, уплачивает НДС с оборота, но входной НДС поставщиков (в том числе арендодателя) к вычету не принимает. При стандартной ставке 22% вычеты действуют в общем порядке ст. 171–172 НК РФ.
2. Как уведомить об освобождении от НДС?
Упрощенец, чей доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ), направляет в инспекцию уведомление по форме, утверждённой ФНС, не позднее 20-го числа месяца, с которого применяется освобождение. Форму и точный срок уточните по текущей редакции приказа ФНС [VERIFY].
3. Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН?
Зависит от статуса. При освобождении по ст. 145 НК РФ счета-фактуры не выставляются (или выставляются с пометкой «Без налога (НДС)»). При применении ставки 5%, 7% или 22% счета-фактуры обязательны в общем порядке ст. 169 НК РФ. В аренде недвижимости арендатор-упрощенец получает счёт-фактуру от арендодателя и, если применяет ставку 22%, вправе принять входной НДС к вычету.
4. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение по ст. 145 НК РФ означает, что плательщик не исчисляет и не уплачивает НДС со своих реализаций, не сдаёт декларацию по НДС (кроме случаев агентского НДС). Одновременно он лишается права на вычет входного НДС: суммы, предъявленные поставщиками, в том числе арендодателем, включаются в стоимость товаров, работ, услуг.
5. Что меняется по НДС с 2026 года?
С 01.01.2026 основная ставка НДС повышена до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Порог освобождения для упрощенцев по ст. 145 НК РФ зафиксирован на уровне 20 млн руб. дохода за предыдущий год. Лимиты для спецставок: до 272,5 млн руб. — ставка 5%, до 490,5 млн руб. — ставка 7% (с учётом дефлятора 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734). Упрощенцы, применяющие спецставку, связаны ею на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы НДС актуальны по состоянию на дату публикации; перед принятием решений сверяйтесь с действующей редакцией НК РФ или проконсультируйтесь со специалистом.