Выбор ставки НДС на УСН: аренда недвижимости

12 мая 2026  —  Виктор Аршинов, эксперт по НДС

Почему это касается арендодателя на УСН

Распространённое заблуждение: «я на упрощёнке, НДС меня не трогает». С 2025 года это не так. Закон 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал упрощенцев плательщиками НДС — без исключений по виду деятельности. Аренда недвижимости не выведена из-под действия главы 21 НК РФ и не освобождена по ст. 149 НК РФ (если только речь не о строго определённых случаях: жилые помещения физлицам — там отдельный режим, уточните по ст. 149 НК РФ).

С 1 января 2026 года вступил в силу 425-ФЗ от 28.11.2025. Он зафиксировал порог освобождения для упрощенцев на уровне 20 млн рублей дохода за предыдущий год. Если в 2025 году вы заработали на аренде больше этой суммы — в 2026 году вы обязаны начислять и уплачивать НДС. Дальнейшее снижение порога заморожено на несколько лет; конкретные годы уточняются [VERIFY].

Параллельно действует дефлятор 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734): он применяется к лимитам спецставок и лимиту сохранения УСН, но не к порогу освобождения 20 млн — тот установлен законом в абсолютной величине. На 2026 год лимит для ставки 5% составляет 272,5 млн рублей, для ставки 7% и сохранения УСН — 490,5 млн рублей (п. 8–9 ст. 164 НК РФ).

Шаг 1. Определить, есть ли у вас обязанность платить НДС

Первый вопрос — не «какую ставку выбрать», а «нужно ли вообще платить НДС». Алгоритм простой.

Возьмите совокупный доход по УСН за предыдущий год. Если он не превысил 20 млн рублей — вы вправе применить освобождение по ст. 145 НК РФ. Для этого нужно подать уведомление в налоговую: не позднее первого числа того месяца, с которого планируете применять освобождение. Форма и срок — уточнить по действующему регламенту ФНС [VERIFY]. При освобождении вы не начисляете НДС с арендных платежей, не подаёте декларацию по НДС, но и входящий НДС от поставщиков к вычету не принимаете — он включается в расходы или увеличивает стоимость активов (ст. 170 НК РФ).

Если доход превысил 20 млн рублей — освобождение недоступно. Вы обязаны исчислять НДС и выбираете ставку: 5%, 7% или 22%.

Шаг 2. Выбрать между спецставкой и общей ставкой

Здесь — ключевая развилка для арендодателя на УСН. Разберём механику каждого варианта.

Ставка 5% (расч. 5/105) — пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ. Начисляете 5% поверх арендной платы (или в составе — зависит от формулировки договора). Вычеты входящего НДС не применяете. Ставка действует строго 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ) — три года без права уйти раньше. Для впервые перешедших на НДС с 1 января 2026 года действует окно однократного отказа: в течение 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Это единственный шанс пересмотреть выбор без ожидания конца 12-квартального цикла.

Ставка 7% (расч. 7/107) — пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ. Та же логика, что у 5%: без вычетов, 12 кварталов, доступна при доходе до 490,5 млн рублей. Применяется, если доход уже превысил лимит для ставки 5% (272,5 млн рублей).

Ставка 22% (расч. 22/122) — п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025. Общая ставка с 1 января 2026 года. Нагрузка выше, но вы принимаете к вычету весь входящий НДС: по коммунальным услугам, ремонту, строительным подрядам, управляющим компаниям — если они выставляют счета-фактуры с НДС (ст. 172 НК РФ). При значительном входящем НДС фактическая нагрузка может оказаться ниже, чем при спецставке без вычетов.

Шаг 3. Оценить структуру арендаторов и входящий НДС

Расчёт выгодности ставки невозможен без двух данных: кто ваши арендаторы и каков ваш входящий НДС.

Арендаторы на НДС. Если ваши арендаторы — компании или ИП на ОСНО, они хотят вычет по вашей аренде. При вашей спецставке 5% или 7% они вычет не получат: пониженные ставки применяются без права вычета у получателя. Это значит, что для них ваша аренда становится дороже. Часть арендаторов может пересмотреть условия или уйти к конкуренту-плательщику НДС по ставке 22%. Для крупных арендаторов это нередко решающий фактор.

Арендаторы на УСН или физлица. Им вычет не нужен в принципе. Здесь пониженная ставка для вас — чистая экономия: вы начисляете 5% вместо 22%, никто из арендаторов ничего не теряет.

Входящий НДС. Для коммерческой недвижимости типичные источники входящего НДС: коммунальные услуги (если по договору с ресурсоснабжающей или управляющей организацией, выставляющей счёт-фактуру), ремонт и строительство, охрана, клининг, управление. Соберите за квартал все входящие счета-фактуры и посчитайте сумму НДС в них. Если она составляет 15–20% и более от вашего исходящего НДС по ставке 22% — стоит серьёзно взвесить общую ставку.

Обезличенный пример из практики. Арендодатель на УСН сдаёт торговые площади трём арендаторам — двое на ОСНО, один на УСН. Годовой доход — около 35 млн рублей. При спецставке 5% годовой НДС к уплате — около 1,67 млн рублей, входящий НДС по ремонту и коммуналке — около 300 тысяч рублей (к вычету не принимается). При ставке 22% — исходящий НДС около 7,7 млн рублей, входящий к вычету около 300 тысяч, итого к уплате около 7,4 млн рублей. Для двух арендаторов на ОСНО открывается вычет на их стороне. В данном случае 5% арифметически выгоднее, но арендаторы на ОСНО потеряли вычет — и это коммерческий риск. Суммы в примере — иллюстративные, ваш расчёт будет иным.

Шаг 4. Зафиксировать выбор — уведомление или декларация

Механика уведомлений и деклараций — технически важна, ошибки здесь стоят дорого.

Освобождение по ст. 145 НК РФ. Нужно подать уведомление в налоговую инспекцию. Срок и форма — по действующему регламенту ФНС [VERIFY]. Пока уведомление не подано, формально вы можете оказаться обязаны начислять НДС с даты превышения порога. Освобождение не применяется автоматически.

Ставка 5% или 7%. Спецставка фиксируется через первую декларацию по НДС за тот квартал, в котором вы начали её применять. Отдельного «заявления о выборе ставки» НК РФ прямо не предусматривает — выбор отражается в декларации. Однако рекомендуем дополнительно зафиксировать его в учётной политике.

Декларация по НДС подаётся не позднее 25-го числа по итогам каждого квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ). Уплата НДС — не позднее 28-го числа, тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ). Это не опция, а обязательный порядок: нарушение сроков влечёт штраф по ст. 119 НК РФ (5% в месяц, максимум 30%, минимум 1 000 рублей) и пени [VERIFY — порядок расчёта пеней].

Важно об окне отказа. Если вы переходите на НДС с 1 января 2026 года впервые, 425-ФЗ даёт однократное право отказаться от спецставки до истечения 12-квартального периода — в течение 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ). Это страховка на случай, если расчёт оказался неверным. После использования окна или его истечения — только через 12 кварталов.

• Рассчитать совокупный доход за предыдущий год и сравнить с порогом 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ).
• Собрать данные по входящему НДС за квартал: коммуналка, ремонт, управление, охрана.
• Оценить состав арендаторов: плательщики НДС или нет, нужен ли им вычет по вашей аренде.
• Рассчитать итоговую нагрузку по трём сценариям: освобождение, 5%, 22%.
• Подать уведомление об освобождении (если применимо) или зафиксировать выбор ставки в первой декларации и учётной политике.

Шаг 5. Контролировать переходный НДС и восстановление

Самая частая точка ошибок на практике — переходный НДС. Речь о ситуациях, когда актив или остаток был принят к учёту с НДС ещё на ОСНО, а теперь вы переходите на УСН со спецставкой (без вычета). По ст. 170 НК РФ может возникнуть обязанность восстановить ранее принятый вычет.

Аналогичная ситуация — при смене ставки внутри УСН. Если вы применяли 22% с вычетами, а потом переходите на 5% (если такой переход допустим по окончании 12-квартального периода) — по объектам, по которым вычет был принят, возможно восстановление пропорционально остаточной стоимости. Механика восстановления прописана в ст. 170 НК РФ, конкретный порядок зависит от вида актива [VERIFY по актуальной редакции].

На камеральной проверке декларации по НДС инспектор в первую очередь сверяет: соответствует ли ставка вашему доходному диапазону, правильно ли применён расчётный коэффициент (5/105 или 22/122), нет ли незаявленных вычетов при спецставке. Если в декларации одновременно заявлена спецставка и вычеты — гарантированы пояснения по ст. 88 НК РФ или требование документов по ст. 93 НК РФ.

Ошибки, которые стоят денег

Ошибка 1: выбор спецставки без учёта арендаторов-плательщиков НДС. Результат — коммерческое давление со стороны арендаторов и снижение ставки аренды, что нивелирует экономию от 5%.

Ошибка 2: применение вычетов при спецставке. НК РФ прямо запрещает (пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ). При камеральной проверке — доначисление, штраф 20% за неполную уплату (п. 1 ст. 122 НК РФ), пени.

Ошибка 3: игнорирование порога 20 млн рублей. Превысили порог — автоматически стали плательщиком НДС. Если уведомление об освобождении не подавали и НДС не начисляли — инспекция доначислит его из суммы полученной арендной платы по расчётной ставке.

Ошибка 4: применение расчётной ставки к сумме «кроме НДС», когда договор не выделяет НДС. Если в договоре аренды прямо не указано, что цена не включает НДС — налоговая может посчитать, что НДС уже сидит внутри суммы, и применить расчётную ставку 5/105 или 22/122. Это технически уменьшает вашу выручку. Пересмотрите формулировки договоров до начала применения НДС.

Ошибка 5: пропуск окна отказа. Окно в 4 налоговых периода для впервые перешедших — однократно (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ). Большинство арендодателей узнают о нём уже после истечения срока.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база приведена по состоянию на дату публикации; перед принятием решений проверьте актуальную редакцию НК РФ и разъяснения ФНС.