Восстановление НДС при переходе: строительство

21 мая 2026  ·  Виктор Аршинов

Почему восстановление НДС при переходе касается строителей напрямую

Главное возражение, которое мы слышим от строительного бизнеса: «Мы на упрощёнке — НДС нас не касается». С 2025 года это утверждение перестало быть верным. По 176-ФЗ от 12.07.2024 упрощенцы признаны плательщиками НДС. Единственный способ избежать обязанности начислять налог — доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ от 28.11.2025). Большинство строительных компаний с реальными объёмами работ выходят за этот порог уже по первому-второму контракту.

Специфика отрасли делает восстановительный НДС особенно болезненным. У строителей одновременно накапливаются: материалы и комплектующие на складе, оборудование и строительная техника (нередко дорогостоящая), объекты незавершённого строительства (НЗС), которые могут лежать годами, и основные средства — как принятые к учёту, так и приобретённые до перехода. По каждому из этих активов при смене режима налогообложения возникает вопрос: какой НДС нужно восстановить, в каком квартале и в какой сумме.

Что конкретно нужно восстановить: разбор по активам строительной компании

Общее правило восстановления НДС при переходе на режим, при котором налог не предъявляется покупателям (освобождение, спецставки без права вычета), закреплено в ст. 170 НК РФ. Механика: НДС, ранее принятый к вычету, восстанавливается в последнем квартале перед переходом. Для строителей это означает инвентаризацию по нескольким категориям активов.

Материалы и товары на складе. Восстанавливается вся сумма НДС, ранее принятая к вычету по этим позициям. Расчёт прямой: берёте остаток на счёте 10 (41) по состоянию на конец квартала, предшествующего переходу, и умножаете на ставку НДС, по которой был принят вычет. Если материалы приобретались с разными ставками (18%, 20%), расчёт ведётся по каждой партии согласно счетам-фактурам.

Оборудование и основные средства (кроме недвижимости). Здесь восстанавливается не вся сумма вычета, а пропорциональная часть — исходя из остаточной стоимости по данным бухгалтерского учёта на момент перехода. Формула: восстановленный НДС = НДС по счёту-фактуре × (остаточная стоимость / первоначальная стоимость). Для строительной техники — экскаваторов, кранов, бетономешалок — это может быть весомая сумма даже при значительном износе.

Объекты незавершённого строительства. НЗС — наиболее сложная и конфликтная категория в строительстве. Пока объект числится в составе НЗС (счёт 08), он не является основным средством, поэтому к нему применяется общий порядок восстановления (как к товарам, материалам) — восстанавливается вся сумма НДС, принятая к вычету по работам и материалам, относящимся к данному объекту. Этот тезис важно зафиксировать в учётной политике до перехода, чтобы избежать споров с инспекцией о применяемом порядке.

Недвижимость (введённая в эксплуатацию). Для объектов недвижимости, введённых в эксплуатацию, действует специальный режим по ст. 171.1 НК РФ — длительное (десятилетнее) восстановление. Восстановление производится не единовременно, а долями в течение 10 лет с момента начала начисления амортизации. Ежегодная сумма восстановления = 1/10 от НДС, изначально принятого к вычету по объекту. Если объект использовался исключительно в деятельности, облагаемой НДС, и затем переходит в необлагаемую, ежегодная 1/10-я доля отражается в декларации за IV квартал каждого года.

Выбор ставки НДС: как он влияет на обязанность восстанавливать

С 2025 года строительные компании на УСН, превысившие порог освобождения, выбирают одну из трёх ставок. Это решение напрямую определяет, будет ли у вас обязанность восстанавливать входной НДС и насколько болезненной окажется переходная процедура.

Спецставка 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ) применяется при доходе до 272,5 млн руб. (лимит 2026, с учётом дефлятора 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734). Расчётная ставка — 5/105. Вычеты входного НДС недоступны в течение всего 12-квартального периода применения (п. 9 ст. 164 НК РФ). Для строителя это значит: весь входной НДС от поставщиков бетона, металла, субподрядчиков — в расходы, не в вычет. При этом обязанность восстановить НДС по остаткам активов на складе и оборудованию сохраняется при переходе с общей системы налогообложения на УСН со ставкой 5%.

Спецставка 7% (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ) — для дохода до 490,5 млн руб. (лимит 2026). Расчётная ставка — 7/107. Логика та же: 12 кварталов без права на вычеты (п. 9 ст. 164 НК РФ). В строительстве с высокой материалоёмкостью работ это может быть экономически невыгодно по сравнению со стандартной ставкой.

Стандартная ставка 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ, с 01.01.2026). Расчётная ставка — 22/122. Даёт полное право на вычеты входного НДС. При переходе с УСН (без НДС) на стандартную ставку 22% строитель может принять к вычету НДС по материалам на складе и объектам, если счета-фактуры сохранены. Однако ставка 22% увеличивает цену работ для заказчиков-физических лиц, которые не могут принять НДС к вычету.

Практический выбор для строительных компаний чаще всего сводится к следующей логике: если доля входного НДС в общем обороте превышает 5–7%, стандартная ставка 22% экономически предпочтительнее спецставок, несмотря на более высокую налоговую нагрузку на покупателя. Для компаний, работающих преимущественно с физическими лицами (ИЖС, розничная реализация квартир), спецставки могут оказаться выгоднее — покупатели без НДС-статуса не заинтересованы в выделении налога.

Пошаговый порядок восстановления НДС: что делать строителю

Восстановление НДС при переходе — это не разовое действие, а последовательность взаимосвязанных шагов. Ошибка на любом из них влечёт риск доначисления по ст. 122 НК РФ (штраф 20% от неуплаченной суммы при неосторожности, 40% при умысле).

Шаг 1. Инвентаризация активов. На конец последнего квартала перед переходом зафиксировать остатки: материалы на складе (счёт 10), товары (счёт 41), оборудование и ОС (счёт 01 с разбивкой на недвижимость и движимое имущество), объекты НЗС (счёт 08). По каждой позиции необходимо установить наличие счёта-фактуры поставщика и сумму НДС, ранее принятую к вычету.

Шаг 2. Расчёт сумм к восстановлению. Для материалов и НЗС — полная сумма принятого вычета. Для движимых ОС — пропорционально остаточной стоимости. Для недвижимости — применяется 10-летний механизм ст. 171.1 НК РФ (единовременного восстановления нет). Итоговый расчёт оформляется бухгалтерской справкой.

Шаг 3. Отражение в декларации. Суммы восстановленного НДС отражаются в декларации по НДС за квартал, предшествующий переходу на спецставку или освобождение (для упрощенцев — соответствующий переходный квартал). Декларация сдаётся электронно до 25-го числа следующего месяца (п. 5 ст. 174 НК РФ). Уплата — не позднее 28-го числа, тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ).

Шаг 4. Книга продаж и счета-фактуры. Восстановленный НДС регистрируется в книге продаж. Счёт-фактура составляется на основании документов, по которым ранее был принят вычет (исходные счета-фактуры поставщиков). Особое внимание — к счетам-фактурам на строительно-монтажные работы: должны быть корректно идентифицированы работы, относящиеся к конкретному объекту.

Шаг 5. Уведомление об освобождении или выборе ставки. Если применяется освобождение по ст. 145 НК РФ — направить уведомление в ИФНС. При выборе спецставки — уведомление о применяемой ставке. Сроки [VERIFY] — уточните по актуальному регламенту ФНС. Важно: выбор ставки 5% или 7% фиксирует вас на 12 кварталов; отказаться раньше нельзя, за исключением 4-периодного окна для впервые перешедших (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ).

• Провести инвентаризацию материалов, оборудования, НЗС и ОС на конец квартала перехода
• Собрать первичные счета-фактуры по активам, по которым ранее принимался вычет НДС
• Рассчитать суммы НДС к восстановлению по каждой категории активов (полная сумма или пропорционально остаточной стоимости)
• Отразить восстановленный НДС в книге продаж и декларации; сдать декларацию до 25-го числа
• Направить в ИФНС уведомление о выбранной ставке или об освобождении по ст. 145 НК РФ

Типичные ошибки строительных компаний при восстановлении НДС

Не разграничивают НЗС и ОС. Объект строительства, по которому получены технические условия или начата эксплуатация, но ещё не подписан акт ввода, нередко числится на счёте 08. Часть строителей по инерции применяет к нему 10-летний порядок ст. 171.1 НК РФ. Это ошибка: ст. 171.1 распространяется только на объекты, введённые в эксплуатацию (учитываемые на счёте 01 в составе ОС). НЗС восстанавливается полностью.

Теряют счета-фактуры за давние периоды. Строительство может длиться 3–5 лет. Счёт-фактура поставщика, выставленный 4 года назад, нередко найти непросто. Без него сложно подтвердить и сумму ранее принятого вычета, и сумму к восстановлению. Решение: провести сверку с поставщиками, запросить дубликаты до начала переходного квартала.

Не учитывают материалы в давальческих схемах. Если строитель передаёт материалы субподрядчику на давальческой основе, эти материалы числятся на его балансе. При переходе НДС по ним подлежит восстановлению так же, как по складскому остатку. Упустить этот момент — значит занизить базу восстановления.

Ошибочно принимают вычеты при спецставке. Выбрав ставку 5% или 7%, компания лишается права на вычеты. Тем не менее часть бухгалтеров продолжает принимать входной НДС от поставщиков к вычету «по привычке». Это прямое нарушение п. 9 ст. 164 НК РФ и основание для доначисления.

Особые ситуации: подрядчик и застройщик — разные позиции при переходе

В строительном секторе важно разграничивать позицию подрядчика (выполняет работы) и застройщика (организует строительство и реализует объекты). Требования к восстановлению НДС при переходе у них различаются.

Подрядчик предъявляет стоимость работ заказчику. При выборе спецставки (5% или 7%) он выставляет счёт-фактуру с выделенным НДС по этой ставке. Заказчик-плательщик НДС принимает её к вычету, но только в пределах фактически предъявленной суммы — не 22%. Это создаёт ценовую переговорную ситуацию. Подрядчику нужно восстановить НДС по материалам и оборудованию, переходящим в «спецставочный» период.

Застройщик, реализующий квартиры физическим лицам, работает с покупателями без НДС-статуса. Для них разница между ставками несущественна — они не принимают входной налог к вычету. В этом случае спецставка 5% или 7% может быть экономически обоснованным выбором: стоимость объекта для покупателя не возрастает пропорционально ставке 22%. При этом застройщик восстанавливает НДС по строительным материалам и субподрядным работам, включённым в стоимость объектов незавершённого строительства.

Смешанная деятельность (часть объектов — коммерческая недвижимость для продажи юридическим лицам, часть — жилые объекты для физических) требует раздельного учёта. Порядок раздельного учёта при применении разных ставок НДС закреплён в ст. 170 НК РФ; методику нужно закрепить в учётной политике до начала переходного периода.

Переходный период: что изменилось с 2026 года

С 01.01.2026 ставка НДС на стандартном режиме повышена до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Расчётная ставка — 22/122. Льготная ставка 10% (п. 2 ст. 164 НК РФ) и нулевая ставка 0% (п. 1 ст. 164 НК РФ) сохранены.

Порог освобождения для упрощенцев по п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ зафиксирован на уровне 20 млн руб. (доход за предыдущий год). Снижение до 15 млн или 10 млн отложено — порог заморожен на уровне 20 млн руб. на несколько лет (законопроект № 1256655-8, закон лета 2026); точные годы дальнейшего снижения уточняются [VERIFY].

Дефлятор на 2026 год — 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734). С его учётом лимит для ставки 5% составляет 272,5 млн руб., для ставки 7% и для сохранения УСН — 490,5 млн руб. Лимит остаточной стоимости основных средств для применения УСН в 2026 году — 218 млн руб. (ст. 346.12 НК РФ).

Важное нововведение 425-ФЗ — окно однократного отказа от спецставки: если организация впервые применяет ставку 5% или 7%, она может отказаться от неё в течение первых 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ). После этого смена ставки возможна только по истечении 12-квартального периода. Для строителей, заключающих долгосрочные контракты, это критически важное условие: ставку нужно выбирать с учётом структуры входного НДС по всем контрактам на ближайшие три года.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы НК РФ применяются с учётом конкретных обстоятельств; рекомендуем сверять числовые параметры с действующей редакцией законодательства на момент принятия решений.