Восстановление НДС при переходе: аренда недвижимости
Если вы на УСН и доход за 2025 год превысил 20 млн руб., с 2026 года вы — плательщик НДС по умолчанию. Это касается в том числе арендодателей недвижимости. Восстановление НДС при переходе означает: ранее принятые к вычету суммы по объектам, которые теперь используются в необлагаемой или льготной деятельности, нужно вернуть в бюджет. Вопрос не в том, касается ли это вас, — вопрос в том, как рассчитать сумму правильно и не переплатить.
Публикация: 22 мая 2026 | Автор: Виктор Аршинов
Почему «я на упрощёнке» больше не аргумент
Распространённое заблуждение: «УСН — значит НДС нет». С 2025 года это не так. Федеральный закон 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал упрощенцев плательщиками НДС. С 1 января 2026 года норма дополнена 425-ФЗ от 28.11.2025: стандартная ставка выросла до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ), а порог освобождения по ст. 145 НК РФ для упрощенцев закреплён на уровне 20 млн руб. дохода за предыдущий год.
Практически это выглядит так: если ваш доход за 2025 год остался ниже 20 млн руб. — вы автоматически освобождены от НДС. Если превысил — вы выбираете между тремя режимами: спецставка 5% (без вычетов, лимит 272,5 млн руб. в 2026 году с учётом дефлятора 1,090), спецставка 7% (без вычетов, лимит 490,5 млн руб.), либо стандартная ставка 22% с правом на все вычеты. Именно выбор режима и определяет, нужно ли восстанавливать НДС и в каком объёме.
Ст. 145 НК РФ (п. 1, ред. 176-ФЗ и 425-ФЗ): освобождение от НДС для УСН — если доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб.
Ст. 164 НК РФ (п. 3, 425-ФЗ от 28.11.2025): стандартная ставка НДС — 22% с 01.01.2026.
Ст. 164 НК РФ (пп. 1–2 п. 8, 176-ФЗ): спецставки 5% и 7% — без права на вычет.
Ст. 170 НК РФ: восстановление сумм НДС при изменении режима использования имущества.
Что такое восстановление НДС: механика для арендодателя
Восстановление НДС — это обязанность вернуть в бюджет суммы налога, ранее принятые к вычету, если имущество начинает использоваться в операциях, по которым вычет не применяется. Для арендодателя недвижимости на УСН это становится актуальным в трёх типичных случаях.
Первый случай: вы ранее работали на ОСНО, принимали НДС по строительству или ремонту объекта к вычету, а потом перешли на УСН. При переходе на спецрежим НДС по остаточной стоимости объекта нужно было восстановить — по правилам ст. 170 НК РФ. Если этого сделано не было, налоговый орган может выявить расхождение при проверке.
Второй случай: в 2025 году вы работали на УСН без НДС (освобождение по ст. 145), а с 2026 года переходите на стандартную ставку 22% и получаете право на вычет. Здесь восстановление как таковое не возникает — напротив, возникает вопрос о принятии входящего НДС к вычету по переходным правилам.
Третий случай — самый распространённый для арендного бизнеса сегодня: вы выбрали спецставку 5% или 7%. Это означает, что входящий НДС от коммунальщиков, управляющих компаний, подрядчиков по ремонту к вычету не принимается. Если до этого вы работали на ОСНО и часть НДС уже была возмещена, при смене режима восстановление происходит пропорционально остаточной стоимости объекта недвижимости.
Ст. 170 НК РФ (пп. 2, 3): перечень оснований для восстановления НДС; порядок расчёта по объектам недвижимости с учётом остаточной стоимости.
Ст. 171–172 НК РФ: условия принятия НДС к вычету — только при стандартной или льготной ставке 10%.
П. 9 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ): применение спецставки — 12 последовательных кварталов, отказ невозможен до истечения срока.
Аренда недвижимости: отраслевая специфика восстановления
Недвижимость — особый объект для целей НДС. В отличие от товаров или оборудования, по которым НДС восстанавливается единовременно, объекты недвижимости имеют удлинённый период корректировки. Правила ст. 170 НК РФ предусматривают, что при смене режима использования объекта недвижимости НДС восстанавливается не сразу, а распределяется по специальной пропорции с учётом оставшегося срока амортизации.
Для арендодателя на УСН это означает: если вы ранее заявляли вычет по строительству или приобретению объекта, а теперь переходите на спецставку (без вычетов), расчёт восстановления производится исходя из остаточной стоимости на дату перехода. Сумма к восстановлению = первоначально принятый НДС к вычету × (остаточная стоимость / первоначальная стоимость). Это важный аргумент: чем дольше объект в эксплуатации и чем меньше остаточная стоимость — тем меньше сумма восстановления.
Отдельный вопрос — ремонт и капитальные вложения в арендованные помещения. Если арендатор произвёл улучшения за счёт арендодателя и НДС по этим работам был принят к вычету, при переходе на спецставку этот НДС также подлежит восстановлению — уже без льготного «размазывания» по остаточной стоимости, поскольку речь идёт о работах, а не о самом объекте недвижимости.
Наконец, аренда коммерческой недвижимости нередко сопряжена с компенсацией коммунальных расходов. Здесь ситуация двоякая: если компенсация коммунальных включена в арендную плату и облагается НДС — вычет входящего НДС от ресурсоснабжающих организаций работает стандартно; если применяется спецставка — вычет закрыт, НДС от коммунальщиков идёт в расходы или в стоимость услуги.
Ст. 170 НК РФ (п. 6): специальный порядок восстановления НДС по объектам недвижимости — пропорционально остаточной стоимости.
Ст. 146 НК РФ: объект налогообложения НДС — реализация товаров, работ, услуг на территории РФ, включая арендные услуги.
Ст. 149 НК РФ: перечень необлагаемых операций — аренда жилых помещений освобождена; коммерческая аренда облагается.
Вы арендодатель недвижимости на УСН и сейчас разбираетесь, какой режим выбрать с 2026 года? Спецставка 5% означает: 12 кварталов без права вычета — отказаться нельзя (п. 9 ст. 164 НК РФ). Ошибка в выборе обходится дорого. Разберём вашу ситуацию до того, как окно выбора закрылось.
Разобрать ситуацию с переходомМатрица сценариев: что происходит с НДС в зависимости от вашего выбора
- Сценарий 1. Доход за 2025 год — до 20 млн руб.
- Вы автоматически освобождены от НДС по ст. 145 НК РФ (425-ФЗ). Счета-фактуры с выделенным НДС не выставляете. Входящий НДС от арендодателя вашего офиса или склада к вычету не принимается — включается в расходы. Восстановление НДС по прошлым вычетам актуально только если ранее работали на ОСНО и не восстановили при первоначальном переходе на УСН.
- Сценарий 2. Доход за 2025 год — от 20 млн до 272,5 млн руб.; выбираете спецставку 5%
- Ставка 5% (расч. 5/105) по пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ. Вычеты — закрыты. НДС по ремонту, коммунальным, капвложениям идёт в расходы. Если ранее (на ОСНО) заявляли вычеты по объекту — восстановите НДС пропорционально остаточной стоимости по ст. 170 НК РФ. Срок применения: 12 последовательных кварталов — до истечения выйти нельзя.
- Сценарий 3. Доход за 2025 год — до 490,5 млн руб.; выбираете ставку 22%
- Стандартная ставка 22% (расч. 22/122) по п. 3 ст. 164 НК РФ. Полное право на вычеты по ст. 171–172 НК РФ. Входящий НДС от подрядчиков, коммунальных, капвложений принимается к вычету. Восстановление ранее принятых вычетов не требуется — режим не меняется на необлагаемый. Однако нужна корректная счёт-фактурная дисциплина по ст. 169 НК РФ.
- Сценарий 4. Аренда жилья физическим лицам
- Аренда жилых помещений освобождена от НДС по ст. 149 НК РФ. НДС не начисляется вне зависимости от режима. Входящий НДС по содержанию жилфонда к вычету не принимается — включается в стоимость. Если объект используется одновременно для жилой и коммерческой аренды — необходим раздельный учёт по ст. 170 НК РФ.
Пошаговый порядок действий при восстановлении НДС
Восстановление НДС — не абстрактная обязанность, а конкретная последовательность действий, которую нужно выполнить в нужный момент и отразить в декларации. Ниже — алгоритм для арендодателя недвижимости, переходящего на спецставку.
Шаг 1. Инвентаризация вычетов. Соберите все суммы НДС, принятые к вычету по объектам недвижимости, используемым в арендной деятельности: приобретение, строительство, реконструкция, капитальный ремонт. Источник — книга покупок за все периоды применения ОСНО.
Шаг 2. Расчёт суммы восстановления. Формула для недвижимости: сумма к восстановлению = НДС, принятый к вычету × (остаточная стоимость объекта на дату перехода / первоначальная стоимость). Данные об остаточной стоимости берутся из бухгалтерского учёта на 31 декабря года, предшествующего переходу (или на первое число квартала применения спецставки).
Шаг 3. Восстановление по капитальным вложениям в арендованные объекты. По работам и услугам (ремонт, монтаж, облицовка) — восстановление единовременное, в полном объёме принятого ранее вычета. Без пропорции по остаточной стоимости.
Шаг 4. Отражение в декларации. Восстановленный НДС отражается в разделе 3 декларации по НДС в том налоговом периоде, в котором произошло изменение режима использования имущества. Срок подачи декларации НДС — 25-е число месяца после истекшего квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ). Уплата — 28-е число, равными долями в течение трёх месяцев (п. 1 ст. 174 НК РФ).
Шаг 5. Корректировка договоров аренды. После выбора ставки проверьте договоры с арендаторами: указана ли ставка НДС? Если договор заключён «с НДС 20%», а вы применяете 22% или спецставку — нужна корректировка. Разница в ставке, не предусмотренная договором, может создать споры с арендаторами.
- Книга покупок за все периоды на ОСНО — собрана и сверена
- Остаточная стоимость объектов недвижимости на дату перехода — рассчитана
- Сумма восстановления по каждому объекту — определена отдельно
- Договоры аренды проверены на соответствие выбранной ставке НДС
- Декларация подготовлена с отражением восстановленного НДС в разделе 3
Декларация НДС за квартал перехода — первый документ, который проверит инспектор. Срок подачи — 25-е число месяца после квартала. Ошибка в расчёте восстановленного НДС фиксируется сразу. Если вы ещё не проверили суммы по своим объектам — сделайте это до подачи декларации.
Получить консультацию по расчётуПрактика: как это выглядит в реальной ситуации
Ситуация из практики (обезличено, иллюстративно). Компания на УСН, доход за 2025 год — около 180 млн руб. Основной вид деятельности — аренда складских помещений. До перехода на УСН (в 2019 году) работала на ОСНО, построила склад, заявила к вычету НДС в размере около 8 млн руб. (условная сумма для иллюстрации). При переходе на УСН восстановление провела частично — по одному объекту из трёх.
В 2026 году компания выбирает спецставку 5%. Налоговый орган при камеральной проверке декларации выявляет несоответствие: НДС по двум объектам ранее не восстановлен. По этим объектам к моменту проверки остаточная стоимость составила около 40% от первоначальной — то есть сумма к восстановлению в разы меньше, чем если бы восстановление проводилось при первоначальном переходе на УСН. Тем не менее доначисление плюс штраф 20% по п. 1 ст. 122 НК РФ и пени [VERIFY] оказываются значимыми. Своевременный аудит переходных операций позволил бы урегулировать вопрос без санкций.
Второй типичный случай (обезличено). ИП — арендодатель офисных помещений, доход за 2025 год — 22 млн руб., в том числе проценты по банковскому вкладу. До 2026 года ИП опасался, что с учётом процентов доход превысит порог и освобождение по ст. 145 НК РФ недоступно. Однако 104-ФЗ от 25.04.2026 прямо исключил проценты по банковским вкладам из расчёта дохода для целей порога освобождения — для ИП с доходом не более 60 млн руб. за 2025 год. В результате ИП сохранил освобождение от НДС, не выставляет счета-фактуры и не восстанавливает ничего. Ситуация, которую многие сочли бы «автоматически проигранной», оказалась решаемой при внимательном анализе актуального законодательства.
Типичные ошибки и как их избежать
Ошибка 1: не проверить, нет ли права на освобождение. Многие арендодатели сразу идут считать НДС, не проверив, не попадают ли они под ст. 145 НК РФ. Порог — 20 млн руб. дохода за предыдущий год. Проценты по вкладам (для ИП с доходом до 60 млн руб.) исключены из расчёта по 104-ФЗ. Освобождение — самый простой исход: ни восстановления, ни декларации.
Ошибка 2: выбрать спецставку «потому что ниже», не считая экономику вычетов. Спецставка 5% выгодна, если ваши арендные контрагенты — физлица или те, кому НДС в счёте-фактуре не нужен. Если же арендаторы — плательщики НДС на ОСНО, им важен вычет. Отсутствие вычета у арендатора ведёт к пересмотру условий аренды или потере клиента. Экономический расчёт: 22% со стандартными вычетами может быть выгоднее, чем 5% без них.
Ошибка 3: смешать периоды при расчёте остаточной стоимости. Дата расчёта остаточной стоимости для восстановления — первое число квартала, с которого применяется новый режим, или 31 декабря предыдущего года. Использование данных на иную дату даёт неверную сумму восстановления и риск доначисления.
Ошибка 4: забыть о раздельном учёте при смешанном использовании. Если один объект используется и для коммерческой аренды (облагаемой), и для жилой (ст. 149, необлагаемой), восстановление и вычеты рассчитываются пропорционально. Отсутствие раздельного учёта — основание для отказа в вычете полностью.
Ошибка 5: не скорректировать договоры аренды. Договор, в котором указана ставка НДС 20%, после 01.01.2026 создаёт налоговый разрыв: ставка изменилась на 22%, а договор не актуализирован. Это риск как налоговых претензий, так и гражданско-правовых споров с арендаторами о размере арендной платы.
«Меня это не касается, я на упрощёнке»
Это убеждение верно только при одном условии: ваш доход за 2025 год — строго ниже 20 млн руб. Если выше — вы плательщик НДС по умолчанию с 1 января 2026 года, независимо от желания. Именно так работает 176-ФЗ. «Не знал» не освобождает от обязанности подать декларацию (штраф — до 30% от суммы налога по п. 1 ст. 119 НК РФ) и уплатить налог (штраф — 20% по п. 1 ст. 122 НК РФ при неосторожности, 40% при умысле).
Что делать прямо сейчас: конкретные шаги
Переходный период не терпит откладывания. Выбор режима НДС для упрощенца — не административная формальность, а стратегическое решение, которое фиксируется на 12 кварталов. С 2026 года по 425-ФЗ добавлено окно однократного отказа: впервые перешедшие на спецставку вправе отказаться от неё в течение 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ). Это окно — единственный шанс пересмотреть решение без ожидания трёх лет.
Алгоритм на ближайшие недели:
1. Определите фактический доход за 2025 год — с учётом исключений (проценты по вкладам для ИП по 104-ФЗ).
2. Если доход ниже 20 млн руб. — подайте уведомление об освобождении по ст. 145 НК РФ [VERIFY срок и форму по актуальным разъяснениям ФНС].
3. Если доход выше — рассчитайте экономику трёх сценариев (освобождение недоступно, 5%, 7%, 22%) с учётом структуры ваших арендаторов и входящего НДС.
4. Инвентаризируйте ранее принятые вычеты по объектам недвижимости.
5. Рассчитайте сумму восстановления по ст. 170 НК РФ и отразите в декларации за первый квартал применения нового режима. Срок подачи — 25-е число после квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ).
Частые вопросы
1. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?
Нет. Если вы выбрали спецставку 5% или 7% по пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ), право на налоговый вычет входящего НДС по ст. 171–172 НК РФ не применяется. Входящий НДС от арендодателя включается в расходы или в стоимость актива. Вычеты доступны только при работе на стандартной ставке 22% или льготной 10%.
2. Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН?
Да, с 2025 года упрощенцы — плательщики НДС обязаны выставлять счета-фактуры по ст. 169 НК РФ. Исключение: если вы получили освобождение по ст. 145 НК РФ (доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб.), счета-фактуры с выделенным НДС не выставляются, но при запросе контрагента можно оформить документ с пометкой «Без НДС».
3. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение по ст. 145 НК РФ означает, что вы не начисляете НДС на свои услуги аренды и не сдаёте декларацию по НДС (кроме случаев агентского НДС). Порог для упрощенцев: доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145, 425-ФЗ). Обратная сторона: входящий НДС от арендодателя недвижимости к вычету не принимается — он включается в расходы.
4. Что меняется по НДС с 2026 года?
С 1 января 2026 года стандартная ставка НДС повышена с 20% до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Порог освобождения для УСН остаётся на уровне 20 млн руб. дохода за предыдущий год (п. 1 ст. 145, 176-ФЗ в ред. 425-ФЗ). Спецставки 5% и 7% продолжают действовать с лимитами 272,5 млн руб. и 490,5 млн руб. соответственно (с учётом дефлятора 1,090).
5. Как уведомить об освобождении от НДС?
Направьте в налоговый орган уведомление по форме, утверждённой ФНС, не позднее 20-го числа месяца, с которого применяете освобождение. К уведомлению приложите документы, подтверждающие размер дохода. Конкретную форму и срок подачи уточните по актуальной редакции ст. 145 НК РФ и разъяснениям ФНС — [VERIFY].
6. Нужно ли восстанавливать НДС при переходе на ставку 5% или 7%?
Да. Если до перехода на спецставку вы принимали входящий НДС к вычету (например, при работе на ОСНО или при возмещении за период), при переходе на нерабочую схему (спецставка без права вычета) ранее принятый НДС по объектам, используемым далее в необлагаемой деятельности, подлежит восстановлению по ст. 170 НК РФ. Порядок восстановления по недвижимости учитывает остаточную стоимость объекта.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Применение изложенного к конкретной ситуации требует анализа всех обстоятельств дела.