Уведомление об освобождении от НДС: аренда недвижимости

Виктор Аршинов, эксперт по НДС и косвенному налогообложению — 15 мая 2026

Почему это касается вас, даже если вы на упрощёнке

Самое распространённое заблуждение арендодателей на УСН в 2026 году звучит так: «Я на упрощёнке, НДС меня не касается». Это было справедливо до 2025 года. С принятием 176-ФЗ от 12.07.2024 упрощенцы стали плательщиками НДС — автоматически, без подачи каких-либо заявлений. Реформа затронула всех: и арендодателей коммерческой недвижимости, и собственников складов, и ИП, сдающих офисы по нескольким договорам.

Вопрос теперь стоит иначе: не «плачу ли я НДС?», а «как именно я плачу НДС и могу ли я этого избежать законным способом?». Для большинства небольших арендодателей ответ на второй вопрос зависит от одного числа — дохода за предыдущий год. Порог освобождения по п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 176-ФЗ и 425-ФЗ составляет 20 млн рублей. Если ваш доход за 2025 год не превысил эту сумму, вы освобождены от НДС с 1 января 2026 года автоматически.

Порог 20 млн рублей заморожен на несколько лет — точные даты дальнейшего возможного снижения уточняются [VERIFY], однако на 2026–2028 годы это значение подтверждено. Что важно для арендодателей: доходы считаются по правилам УСН, и с апреля 2026 года (104-ФЗ от 25.04.2026) проценты по банковским вкладам не включаются в расчёт порога для ИП с доходом до 60 млн рублей за 2025 год. Если у вас есть депозиты — это прямая экономия на праве освобождения.

Три режима НДС для арендодателя на УСН: как устроен выбор

В 2026 году арендодатель на УСН фактически выбирает один из трёх режимов работы с НДС. Каждый из них имеет свои условия входа, последствия и — что критично — ограничения на выход. Разберём механику.

Режим 1. Автоматическое освобождение (доход до 20 млн рублей). Вы не начисляете НДС, не сдаёте декларацию по НДС (за исключением случаев, когда выступаете налоговым агентом или выставили счёт-фактуру с НДС). Входной НДС — со стройматериалов, ремонта, коммунальных услуг — к вычету не принимается, а включается в расходы. Режим удобен, если ваши арендаторы сами на спецрежимах и вычет им не нужен.

Режим 2. Спецставка 5% или 7%. Применяется, если доход превышает порог освобождения, но не выходит за лимиты, установленные пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ). С учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734) лимиты на 2026 год составляют: для ставки 5% — до 272,5 млн рублей, для ставки 7% — до 490,5 млн рублей. Выбирая спецставку, вы фиксируете её на 12 последовательных кварталов по п. 9 ст. 164 НК РФ — отказаться досрочно нельзя. Вычет входного НДС при этих ставках не применяется.

Режим 3. Общая ставка 22%. Действует с 1 января 2026 года по п. 3 ст. 164 НК РФ (425-ФЗ от 28.11.2025). Расчётная ставка — 22/122. Этот режим даёт право на вычет входного НДС по ст. 170–172 НК РФ. Выгоден арендодателям с большими капитальными расходами — ремонт, оборудование, коммунальные услуги с НДС от поставщиков на ОСНО. Арендаторы на ОСНО также заинтересованы в счёте-фактуре с полной ставкой — они ставят НДС к вычету.

Уведомление об освобождении: что, куда и когда подавать

Для УСН-плательщиков с доходом до 20 млн рублей за предыдущий год отдельного уведомления не требуется — освобождение применяется автоматически с начала года. Это прямо следует из редакции п. 1 ст. 145 НК РФ (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ). Инспекция получает сведения о доходах из вашей декларации по УСН.

Другая ситуация возникает, когда арендодатель работает на ОСНО (например, после утраты права на УСН) и хочет воспользоваться освобождением по ст. 145 НК РФ в общем порядке: выручка за три последовательных календарных месяца не должна превышать 2 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ — норма для ОСНО). В этом случае уведомление подаётся в налоговый орган по месту учёта не позднее 20-го числа месяца, с которого применяется освобождение, с приложением подтверждающих документов. Форму уведомления и точный перечень документов уточняйте по актуальному приказу ФНС [VERIFY].

Принципиальный момент для арендодателей недвижимости: освобождение по ст. 145 НК РФ — это не льгота, а изменение статуса плательщика. Пока вы освобождены, вы не ведёте книгу покупок и не принимаете НДС к вычету. Если в периоде освобождения вы выставите счёт-фактуру с выделенным НДС (например, по просьбе арендатора), налог нужно уплатить в бюджет — а вычет при этом не возникает. Суды при оценке таких ситуаций исходят из буквального смысла нормы: выставил — уплати.

Ещё один нюанс: при переходе с освобождения обратно на уплату НДС необходимо восстановить ранее принятый к вычету входной НДС по объекту аренды (ст. 170–172 НК РФ). Это актуально для арендодателей, которые приобретали или реконструировали объект с НДС до получения освобождения.

Окно отказа от спецставки: один шанс на 4 периода

С принятием 425-ФЗ от 28.11.2025 для тех, кто впервые переходит на уплату НДС (или впервые выбирает спецставку), предусмотрено так называемое окно однократного отказа: в течение первых 4 налоговых периодов (то есть 4 кварталов) можно отказаться от выбранной спецставки — один раз (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). После истечения этого окна спецставка 5% или 7% фиксируется на оставшиеся кварталы до завершения обязательного периода в 12 кварталов.

Для арендодателей это критически важно. Представьте ситуацию: вы выбрали ставку 5% в начале 2026 года. В середине года вы заключили договор на крупный ремонт объекта с подрядчиком на ОСНО: входной НДС по ремонту — существенная сумма. При ставке 5% этот НДС к вычету не принимается и просто уходит в расходы. Если вы в пределах 4-кварталыного окна успеете переключиться — можно переосмыслить выбор. Если окно закрылось — вы работаете на 5% без вычетов до конца обязательного периода.

Практика показывает: арендодатели, которые заключают долгосрочные договоры с якорными арендаторами на ОСНО, нередко жалеют о выборе спецставки именно тогда, когда арендаторы начинают возражать против отсутствия полноценного НДС в счёте-фактуре. Решение об отказе от спецставки (если оно принимается) нужно оформить до истечения 4-го квартала применения.

Как аренда недвижимости взаимодействует с льготами ст. 149 НК РФ

Отдельный пласт вопросов — соотношение общего освобождения по ст. 145 НК РФ и операционных льгот по ст. 149 НК РФ. Часть видов аренды недвижимости исторически освобождена от НДС по ст. 149 НК РФ: например, предоставление в пользование жилых помещений (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Если вы сдаёте жилую недвижимость — эта операция не облагается НДС независимо от вашего дохода и режима налогообложения.

Для нежилой недвижимости (офисы, склады, торговые помещения, производственные площади) освобождения по ст. 149 НК РФ нет — если только договор не квалифицируется иначе (например, как услуга по предоставлению персонала или оборудования). Здесь важно правильно сформулировать предмет договора: аренда недвижимости и аренда оборудования облагаются НДС по разным правилам, и смешение условий в одном договоре может создать проблему при проверке.

Суды при анализе таких договоров оценивают реальное содержание отношений, а не их название. Если по документам значится «аренда», но фактически предоставляется комплекс услуг — налоговый орган вправе переквалифицировать сделку и доначислить НДС на всю сумму. Это не гипотетический риск: инспекции активно применяют ст. 54.1 НК РФ при анализе договоров аренды с нетипичными условиями.

Счета-фактуры и декларация: что обязательно при каждом режиме

Административная нагрузка существенно различается в зависимости от выбранного режима. Разберём по ключевым точкам.

При освобождении (до 20 млн рублей). Счет-фактура выставляется с отметкой «Без налога (НДС)» — не потому что этого требует закон в качестве обязательного документа, а для того чтобы у арендатора не возникло соблазна принять фиктивный вычет. Декларацию по НДС сдавать не нужно. Книга покупок и продаж не ведётся. Исключение — если вы выступаете налоговым агентом по НДС: например, арендуете государственное имущество у органа власти — тогда нужно удержать НДС и подать декларацию за квартал, когда прошла оплата.

При спецставке 5% или 7%. Счёт-фактура выставляется с указанием применяемой ставки и суммой налога. Ведётся книга продаж. Книга покупок — формально ведётся, но вычеты не применяются. Декларация по НДС подаётся в стандартные сроки: не позднее 25-го числа месяца, следующего за истёкшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Налог уплачивается тремя равными частями до 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за кварталом (п. 1 ст. 174 НК РФ).

При общей ставке 22%. Полный цикл: счёт-фактура, книга покупок, книга продаж, ежеквартальная декларация. Расчётная ставка — 22/122 (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Право на вычет входного НДС по ст. 170–172 НК РФ. Если вычеты превышают начисленный налог — возникает НДС к возмещению по ст. 176 НК РФ (камеральная проверка) или ст. 176.1 НК РФ (заявительный порядок).

• Определить доход за предыдущий год (без процентов по вкладам для ИП — 104-ФЗ от 25.04.2026) и сравнить с порогом 20 млн рублей.
• Проанализировать структуру арендаторов: сколько из них на ОСНО и насколько им важен вычет НДС.
• Оценить объём входного НДС (ремонт, коммунальные, агентские) — при больших расходах 22% с вычетом может быть выгоднее 5% без вычета.
• Проверить договоры аренды: правильно ли сформулирован предмет, выделен ли НДС в цене или указано «без НДС».
• Если планируете спецставку — учесть, что она фиксируется на 12 кварталов; просчитать экономику заранее.

Типичные ошибки арендодателей при переходе на НДС

Ошибка 1: выставить счёт-фактуру с НДС при действующем освобождении. Последствие — обязанность уплатить налог по п. 5 ст. 173 НК РФ без права на вычет. Штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ — 20% от недоимки. При умысле — 40% по п. 3 ст. 122 НК РФ.

Ошибка 2: не отследить превышение порога 20 млн рублей в течение года. Если в середине года ваш доход превысит порог освобождения, вы становитесь плательщиком НДС с 1-го числа следующего месяца. Отсутствие декларации и уплаты влечёт штраф по ст. 119 НК РФ: 5% в месяц от суммы налога, максимум 30%, минимум 1000 рублей. Плюс пени по ст. 75 НК РФ [VERIFY].

Ошибка 3: не восстановить входной НДС при переходе на освобождение. Если при покупке или ремонте объекта аренды вы принимали НДС к вычету, а затем получили освобождение по ст. 145 НК РФ — ранее принятый вычет необходимо восстановить (ст. 170–172 НК РФ). Пропуск этого шага — типичное основание для доначислений при камеральной проверке.

Ошибка 4: не зафиксировать в договоре условие об НДС. Если в договоре аренды цена указана без оговорки об НДС («в том числе НДС» или «НДС не облагается»), при переходе на уплату НДС возникает спор с арендатором о том, кто платит налог — арендодатель из своего кармана или арендатор сверх арендной платы. Суды трактуют такие ситуации по-разному, и итог зависит от формулировок в договоре.

Ошибка 5: смешать жилую и нежилую аренду в одном договоре. Аренда жилых помещений освобождена от НДС по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Если объект — апартаменты (нежилое по ЕГРН, жилое по факту использования), налоговый орган будет ориентироваться на данные реестра, а не на фактическое использование. Риск доначисления НДС на всю сумму аренды.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы НК РФ применяются с учётом конкретных обстоятельств — уточняйте актуальную редакцию на дату применения.