Перейти к навигации
Бюро защиты
по НДС
Оценить ситуацию

Счета-фактуры на УСН: аренда недвижимости

 ·  Виктор Аршинов

Если вы — арендодатель на УСН и ваш доход за 2025 год превысил 20 млн рублей, вы уже являетесь плательщиком НДС в 2026 году и обязаны выставлять счета-фактуры арендаторам. Освобождение по ст. 145 НК РФ действует только при доходе до 20 млн рублей. При превышении порога вопрос не в том, «касается ли это вас», — а в том, какую ставку выбрать, как выставить счёт-фактуру правильно и что прописать в договоре, чтобы не переплатить НДС из собственного кармана.

Счета-фактуры на УСН: аренда недвижимости — что изменилось с 2026 года

С 1 января 2026 года действует реформа, последовательно введённая двумя законами. Первый — 176-ФЗ от 12.07.2024 — сделал упрощенцев плательщиками НДС при превышении порога дохода. Второй — 425-ФЗ от 28.11.2025 — установил новую стандартную ставку 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ), закрепил порог освобождения 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ) и прописал специальные ставки 5% и 7% для упрощенцев (п. 8 ст. 164 НК РФ).

Для арендодателей недвижимости на УСН это означает три конкретные развилки:

Принципиальный момент для арендного бизнеса: при ставках 5% и 7% вычет входящего НДС не применяется (п. 2 ст. 170 НК РФ). Это значит, что «входной» налог по ремонту, коммунальным услугам от контрагентов на ОСНО, оборудованию — всё включается в расходы, а не вычитается из налога. При переходе на ставку 22% вычеты работают в полном объёме, что меняет экономику при значительных капитальных затратах.

Норма: ставки НДС — п. 2–3, п. 8 ст. 164 НК РФ (425-ФЗ от 28.11.2025, в силе с 01.01.2026); освобождение — п. 1 ст. 145 НК РФ; порядок выставления счёта-фактуры — ст. 168–169 НК РФ; вычеты при пониженных ставках — п. 2 ст. 170 НК РФ.

Кого это касается: разбираем возражение «я на упрощёнке»

Это стандартное возражение: «Я на УСН — НДС меня не касается». До 2025 года оно было верным. С 2025–2026 года — уже нет.

Статус плательщика НДС теперь определяется не системой налогообложения, а размером дохода. Упрощенец с выручкой свыше 20 млн рублей за предыдущий год — полноправный плательщик НДС со всеми обязанностями: исчисление, декларация (25-е число после квартала, только электронно, п. 5 ст. 174 НК РФ), уплата тремя равными частями к 28-му числу каждого из трёх месяцев следующего квартала (п. 1 ст. 174 НК РФ), счета-фактуры (ст. 168–169 НК РФ).

Для арендодателя недвижимости это особенно чувствительно: аренда — услуга с чётким денежным потоком, арендатор-юрлицо или ИП на ОСНО будет требовать счёт-фактуру для принятия НДС к вычету. Если вы не выставляете счёт-фактуру и не платите НДС там, где обязаны, — это занижение налоговой базы со штрафом 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ) и при доказанном умысле — 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ), плюс пени.

Если ваш доход за 2025 год — ниже 20 млн рублей, освобождение по ст. 145 НК РФ действует, и выставлять счета-фактуры с НДС не нужно. Но нужно отслеживать порог в течение года: превысили — обязанность возникает немедленно [VERIFY — точный порядок утраты права освобождения в течение года, уточните по текущей редакции].

Снимаем возражение: «Я на упрощёнке — НДС меня не касается». Касается с того момента, как ваш доход за предыдущий год перешёл 20 млн рублей. Это не зависит от желания и не требует заявления о переходе: 176-ФЗ и 425-ФЗ сделали это автоматически. Вопрос только в том, какой режим применять — и делать это правильно.

Как выставлять счета-фактуры арендодателю на УСН: пошагово

Порядок выставления счёта-фактуры при аренде недвижимости на УСН в 2026 году — тот же, что и для плательщиков НДС на ОСНО. Разница — в ставке и в том, можно ли применять вычеты. Ниже — последовательность шагов.

Шаг 1. Определите, обязаны ли вы выставлять счёт-фактуру.
Если ваш доход за предыдущий год превысил 20 млн рублей — да, обязаны. Если не превысил — применяете освобождение по ст. 145 НК РФ и счёт-фактуру с НДС не выставляете. При освобождении арендатору можно выдать счёт-фактуру с пометкой «Без НДС» — это допустимо и иногда требуется контрагентами для учёта.

Шаг 2. Выберите ставку — до начала налогового периода.
Выбор ставки на УСН — это не ежеквартальное решение. Выбранная ставка (5% или 7%) связывает вас на 12 последовательных налоговых периодов (кварталов), то есть на три года (п. 9 ст. 164 НК РФ). Менять ставку в течение этого срока нельзя — исключение сделано только для впервые перешедших: окно однократного отказа составляет 4 налоговых периода (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). При выборе ставки 22% ограничения по сроку применения отсутствуют.

Шаг 3. Проверьте договор аренды: НДС включён в цену или начисляется сверх?
Это критичный момент для арендодателя. Если в договоре написано «арендная плата — 300 000 рублей в месяц» без оговорки об НДС, суды и ФНС, как правило, исходят из того, что НДС включён в эту сумму (расчётная ставка: 5/105, 7/107 или 22/122). Если вы рассчитывали получить 300 000 рублей «чистыми» и сверх этого начислить НДС — необходимо было прямо прописать это в договоре и в счёте-фактуре. При ставке 22/122 с 300 000 рублей НДС составит около 54 098 рублей — это вычитается из вашей выручки, а не добавляется к ней. Договоры, заключённые до реформы, следует пересмотреть и привести формулировки в соответствие.

Шаг 4. Сформируйте счёт-фактуру по требованиям ст. 169 НК РФ.
Обязательные реквизиты счёта-фактуры установлены п. 5 ст. 169 НК РФ. Для арендодателя на УСН — те же, что для ОСНО: порядковый номер и дата, наименование и ИНН продавца и покупателя, наименование услуги (аренда помещения — адрес, площадь, период), стоимость без НДС, налоговая ставка, сумма НДС, стоимость с учётом НДС. Выставить счёт-фактуру нужно не позднее 5 календарных дней с даты оказания услуги или получения аванса (п. 3 ст. 168 НК РФ). Электронный формат — при наличии соглашения с арендатором; бумажный — допустим.

Шаг 5. Зарегистрируйте счёт-фактуру в книге продаж.
Все выставленные счета-фактуры регистрируются в книге продаж (Постановление Правительства РФ № 1137 [VERIFY — актуальная редакция]). На основании книги продаж заполняется декларация по НДС. Декларация — только в электронной форме через оператора ЭДО, срок — 25-е число месяца, следующего за отчётным кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ).

Шаг 6. Уплатите НДС тремя равными частями.
НДС за квартал уплачивается тремя равными частями: 28-е число каждого из трёх месяцев, следующих за отчётным кварталом (п. 1 ст. 174 НК РФ). Просрочка — пени плюс риск штрафа 20% по ст. 122 НК РФ.

Договор аренды составлен до реформы, и формулировка по НДС в нём размытая? Это прямой риск: при проверке налоговая может посчитать НДС «внутри» цены — и доначислить его за счёт вашей выручки. Декларация за первый квартал уже сдана, но сейчас самое время разобрать договор и счета-фактуры, пока открыт текущий период.

Разобрать ситуацию с переходом на НДС

Выбор ставки для арендодателя: сравниваем сценарии

Выбор ставки НДС — не формальность. Для арендного бизнеса это прямо влияет на денежный поток, конкурентоспособность и возможность работы с арендаторами на ОСНО.

Сценарий A. Доход до 20 млн рублей за 2025 год — освобождение по ст. 145 НК РФ
Риск: порог может быть превышен в течение 2026 года — и право на освобождение утрачивается [VERIFY — точный порядок, уточните по текущей редакции]. Арендаторы на ОСНО не получат вычет по входящему НДС, что снижает вашу привлекательность как контрагента.
Что делать: контролировать накопленный доход помесячно; заранее подготовить шаблоны счетов-фактур и уведомление для ФНС на случай превышения порога.
Сценарий B. Доход 20–272,5 млн рублей — ставка 5% (расчётная 5/105)
Риск: вычеты входящего НДС недоступны (п. 2 ст. 170 НК РФ); ставка связывает на 12 кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Если вы планируете крупный ремонт или покупку оборудования с НДС — 5% может оказаться невыгодной.
Что делать: перед выбором ставки сделать расчёт: какова доля входящего НДС в расходах за год. Если она значительна — рассматривать ставку 22%.
Сценарий C. Доход 272,5–490,5 млн рублей — ставка 7% (расчётная 7/107)
Риск: те же, что при 5%; нагрузка выше. Лимит применения — 490,5 млн рублей (п. 8–9 ст. 164 НК РФ, с дефлятором 1,090).
Что делать: сравнить с вариантом ставки 22% при наличии значительных вычетов; учесть, что превышение лимита переводит на ставку 22% в обязательном порядке.
Сценарий D. Любой оборот — ставка 22% (расчётная 22/122)
Риск: повышенная нагрузка для арендаторов-физлиц или малого бизнеса, которым вычет не нужен; цена аренды с НДС выше.
Что делать: применять при значительных входящих вычетах (ремонт, строительство, оборудование); пересмотреть договоры с оговоркой «цена без НДС» + «плюс НДС по ставке».

Типичные ошибки арендодателей при переходе на НДС

Анализ ситуаций с арендным бизнесом выявляет несколько повторяющихся проблем. Они не уникальны — и у каждой есть решение.

Ошибка 1. НДС «внутри» цены вместо «сверху».
В договоре прописано: «арендная плата — 500 000 рублей» без указания на НДС. После перехода на НДС арендодатель начисляет сверху 22% и выставляет счёт-фактуру на 610 000 рублей. Арендатор отказывается доплачивать: «В договоре нет оговорки о НДС». Суды в аналогичных ситуациях, как правило, толкуют цену как включающую НДС — то есть из 500 000 рублей 22/122 уже НДС. Итог: арендодатель платит НДС за счёт собственной выручки и теряет около 90 000 рублей в месяц. Решение: немедленно пересмотреть договоры с действующими арендаторами, добавить оговорку «цена указана без НДС; НДС начисляется дополнительно по ставке 22% (или 5%, 7%)».

Ошибка 2. Несвоевременное уведомление об отказе от освобождения.
Арендодатель превысил порог 20 млн рублей в июне, продолжал не выставлять НДС до конца года. По итогам камеральной проверки декларации по УСН налоговая рассчитала НДС расчётным методом за весь период после превышения и доначислила налог, штраф 20% (п. 1 ст. 122 НК РФ) и пени. Решение: отслеживать доход нарастающим итогом ежемесячно, при приближении к 20 млн — заранее готовить переход.

Ошибка 3. Выбор ставки 5% без учёта «запертых» вычетов.
Арендодатель выбрал ставку 5%, не подсчитав, что в следующем году планирует капитальный ремонт здания с подрядчиком на ОСНО — входящий НДС 22% на сумму нескольких миллионов рублей. При ставке 5% этот налог на вычет не принимается, а увеличивает стоимость ремонта. Решение: перед выбором ставки — провести расчёт по планируемым расходам с НДС на горизонте 12 кварталов.

Ошибка 4. Счёт-фактура выставлен с нарушением срока или с ошибками в реквизитах.
Счёт-фактура с ошибкой в ИНН или адресе арендатора лишает его права на вычет (п. 2 ст. 169 НК РФ). Арендатор предъявляет претензию — отношения осложняются. Решение: использовать шаблон счёта-фактуры с зафиксированными реквизитами арендатора; срок выставления — не позднее 5 календарных дней с даты оказания услуги или получения аванса (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Микро-кейс: арендодатель на УСН после превышения порога

Ситуация (иллюстративный, обезличенный пример). ИП на УСН «доходы», сдаёт в аренду три нежилых помещения в региональном торговом центре. Доход за 2025 год — около 27 млн рублей. В январе 2026 года осознал, что обязан платить НДС, но договоры аренды заключены в 2023–2024 годах с формулировкой «арендная плата — X рублей в месяц» без упоминания НДС.

Проблема. Два арендатора — юрлица на ОСНО — требуют счета-фактуры с НДС для вычета. Третий — физлицо — платит фиксированную сумму и не намерен доплачивать НДС. При начислении НДС «сверху» без изменения договора возникает риск судебного спора. При признании НДС «включённым» в цену — выручка уменьшается на сумму налога.

Действия. Совместно с консультантом: 1) рассчитали НДС по каждому договору при обоих вариантах — «включён» и «сверху»; 2) для арендаторов-юрлиц подписали дополнительные соглашения с оговоркой «цена увеличена на НДС 22% с 01.01.2026 — итоговая ставка X + 22%»; 3) с физлицом — сохранили прежнюю ставку, учли НДС «внутри» цены расчётным методом 22/122; 4) выбрали ставку 22% ввиду планируемого ремонта в III квартале 2026 года.

Результат. Счета-фактуры выставлены корректно с января, декларация сдана в срок, арендаторы-юрлица приняли НДС к вычету без претензий. По ремонту — входящий НДС принят к вычету, что частично компенсировало налоговую нагрузку.

Ваш доход в 2025 году — выше 20 млн рублей, договоры аренды заключены до реформы, и формулировка по НДС в них неоднозначная? Это типичная ситуация переходного периода. Декларация за квартал сдаётся 25-го числа следующего месяца — время разобраться есть, если начать сейчас.

Получить консультацию по переходу на НДС

Уведомление об освобождении и выбор ставки: как уведомить ФНС

Механизм уведомления различается для двух ситуаций: освобождение по ст. 145 НК РФ и выбор спецставки по п. 8 ст. 164 НК РФ.

Освобождение по ст. 145 НК РФ. Если доход за предыдущий год не превысил 20 млн рублей, освобождение применяется в уведомительном порядке: налогоплательщик направляет в налоговый орган уведомление об использовании права на освобождение с подтверждающими документами (выписка из книги учёта доходов и расходов — для УСН). Порядок и форма уведомления — [VERIFY, уточните по актуальному приказу ФНС]. Срок — не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого применяется освобождение [VERIFY — по текущей редакции].

Выбор ставки 5% или 7%. Применение спецставки также носит уведомительный характер. Уведомление подаётся в налоговый орган в установленные сроки. Форма уведомления — [VERIFY, уточните по актуальному приказу ФНС]. Важно: однажды выбранная спецставка (5% или 7%) применяется в течение 12 последовательных налоговых периодов — кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Для тех, кто впервые перешёл на уплату НДС с 01.01.2026, предусмотрено окно однократного отказа в течение 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Это единственная возможность передумать — не использовать её бездумно.

Что нужно учесть при выборе переходного периода для аренды недвижимости. Арендный договор — длящееся обязательство. Смена ставки НДС влечёт за собой необходимость корректировки договора, перерасчёта платежей и уведомления арендатора. Если в договоре ставка НДС зафиксирована — дополнительное соглашение обязательно. Согласование с арендатором лучше начинать за 2–3 месяца до смены ставки.

Вычеты, дефлятор и пониженная ставка НДС: ключевые параметры 2026

Для арендного бизнеса на УСН в 2026 году наиболее важны следующие цифры из «Реестра подтверждённых значений НДС-2026»:

Дефлятор 1,090 применяется к базовым лимитам 250 млн рублей (для ставки 5%) и 450 млн рублей (для ставки 7%), зафиксированным в законе. Итоговые значения на 2026 год: 272,5 млн рублей и 490,5 млн рублей соответственно. Лимит сохранения права на УСН в 2026 году — 490,5 млн рублей (ст. 346.12–346.13 НК РФ), лимит остаточной стоимости основных средств — 218 млн рублей (ст. 346.12 НК РФ).

Смотрите также

Часто задаваемые вопросы

1. Как перейти на НДС без ошибок?

Определите свой статус: если доход за 2025 год превысил 20 млн рублей, вы автоматически становитесь плательщиком НДС в 2026 году по 176-ФЗ. Выберите ставку — 5%, 7% или 22% по п. 8 ст. 164 НК РФ — и уведомите ФНС до начала применения. Для арендодателя-упрощенца главное — правильно оформить счета-фактуры и определить, включён ли НДС в договорную цену или начисляется сверх неё. При ставке 5% или 7% вычеты входящего НДС не применяются.

2. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?

Все организации и ИП на УСН, у которых доход за предыдущий год превысил 20 млн рублей (порог по п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ). Если доход не превысил 20 млн — можно применять освобождение и не выставлять НДС. Порог заморожен на уровне 20 млн рублей на несколько лет; точные годы дальнейшего возможного снижения уточняются [VERIFY].

3. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?

Нет. При выборе ставок 5% или 7% (пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ) право на вычет входящего НДС не возникает — п. 2 ст. 170 НК РФ. Вычеты доступны только при применении стандартной ставки 22% или льготных ставок 10% и 0%. Для арендодателя это ключевой параметр при расчёте экономической выгоды от каждого варианта.

4. Как выбрать ставку НДС на УСН?

Сравните три сценария: освобождение (доход до 20 млн рублей), ставка 5% с лимитом 272,5 млн рублей, ставка 7% с лимитом 490,5 млн рублей, ставка 22% — без ограничения оборота. При 5% и 7% вычеты недоступны, но налоговая нагрузка ниже. При 22% — вычеты работают, это выгоднее, если у вас значительные затраты с входящим НДС (ремонт, коммунальные услуги у контрагентов на ОСНО). Лимиты приведены с учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР № 734 от 06.11.2025).

5. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?

Освобождение по ст. 145 НК РФ означает, что вы не исчисляете и не уплачиваете НДС, не выставляете счета-фактуры с налогом, не сдаёте декларацию по НДС. Условие: доход за предыдущий год — не более 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ). При превышении порога в течение года освобождение утрачивается с месяца, в котором допущено превышение [VERIFY — точный порядок по текущей редакции] — и обязанность выставлять счета-фактуры возникает немедленно.

6. Нужно ли менять договор аренды при переходе на НДС?

Да, если в действующем договоре не указано, что цена установлена без учёта НДС. Без оговорки налоговая и суды, как правило, считают НДС включённым в договорную цену — это означает, что НДС вы платите «из своего». Допсоглашение с арендатором с формулировкой «цена без НДС + НДС сверху по действующей ставке» защищает вашу выручку и исключает споры с контрагентом.

ВА
Виктор Аршинов Эксперт по НДС и косвенному налогообложению Специализация: механика НДС, вычеты, счета-фактуры, реформа УСН-2026. Разбирает налог по винтикам — от нормы до декларации. Профиль автора

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оценки конкретной ситуации обратитесь к специалисту.

Разберём вашу ситуацию с НДС на аренде

Переход на НДС для арендодателя на УСН — это конкретные действия с конкретными сроками. Декларация сдаётся 25-го числа после квартала, уплата — тремя частями к 28-му. Выбор ставки связывает на 12 кварталов. Если вы ещё не разобрали договоры и не определились со ставкой — самое время сделать это до следующего отчётного периода.

Бюро «НДСНИК» помогает арендодателям на УСН: разобрать договоры, выбрать ставку, выстроить документооборот и сопроводить переход без ошибок. Без обещаний исхода — с конкретным планом действий.