Раздельный учёт НДС на УСН: строительство
· Виктор Аршинов, эксперт по НДС
Если ваша строительная компания на УСН заработала за 2025 год более 20 млн рублей, вы уже плательщик НДС с 1 января 2026 года — вне зависимости от желания (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 176-ФЗ и 425-ФЗ). Ключевой вопрос сейчас — правильно организовать раздельный учёт: строительство почти всегда совмещает облагаемые и необлагаемые операции, и без методики инспектор считает НДС по своим правилам. Ниже — пошаговый разбор: какую ставку выбрать, как вести учёт, какие ошибки обходятся дороже всего.
Почему строительство попадает в зону особого внимания при переходе на НДС
Типичная реакция руководителя строительной компании: «Я на упрощёнке, меня это не касается». До 2025 года это было верно. Но 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал всех упрощенцев с доходом выше порога плательщиками НДС. С 1 января 2026 года порог освобождения — 20 млн рублей по доходу за предыдущий год (425-ФЗ от 28.11.2025). Компании, которые в 2025 году заработали больше, обязаны начислять и уплачивать НДС.
Строительный бизнес устроен так, что в одном периоде могут идти сразу несколько типов операций с принципиально разным статусом по НДС. Генподрядные работы — облагаются. Реализация жилых помещений физическим лицам — освобождена от налога по пп. 22 п. 2 ст. 149 НК РФ. Субподрядные услуги — зависит от природы работ и статуса субподрядчика. Аренда нежилых помещений — облагается. Когда потоки смешиваются в одном учёте без разделения, «входной» НДС по общестроительным расходам принимается к вычету целиком — и это ошибка, которую инспектор обнаруживает при камеральной проверке.
Раздельный учёт НДС в строительстве — это не бухгалтерская формальность, а условие правомерного применения вычетов и корректного расчёта налоговой базы. Его отсутствие или неправильная методика ведут к доначислениям по ст. 122 НК РФ: 20% от недоимки при неосторожности, 40% при умысле.
Кто из строительных компаний на УСН платит НДС в 2026 году
Ориентир простой: смотрите доход за 2025 год.
Доход за 2025 год не превысил 20 млн рублей. Вы вправе применять освобождение по ст. 145 НК РФ. Надо уведомить инспекцию — без уведомления освобождение не действует. «Входной» НДС по затратам при освобождении к вычету не принимается, он включается в стоимость.
Доход за 2025 год от 20 млн рублей до 272,5 млн рублей. Доступна спецставка 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ). Вычетов нет — «входной» НДС включается в стоимость. Ставка фиксируется на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).
Доход за 2025 год от 272,5 млн рублей до 490,5 млн рублей. Применяется ставка 7% (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ). Правила те же: вычетов нет, 12 кварталов минимум.
Доход за 2025 год превышает 490,5 млн рублей. Стандартные ставки: 22% (основная, п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025), 10% или 0% — в зависимости от вида операции. При стандартных ставках вычеты по «входному» НДС доступны в полном объёме.
Важная деталь для строительных ИП: с 25 апреля 2026 года проценты по банковским вкладам не учитываются при определении дохода для порога освобождения — 104-ФЗ от 25.04.2026. Если ИП в 2025 году формально перешагнул 20 млн рублей именно за счёт процентов, стоит пересчитать.
Раздельный учёт НДС в строительстве: пошаговая инструкция
Шаг 1. Классифицировать все виды операций компании
До настройки учёта нужно составить полный список того, что компания делает и продаёт. В строительстве типичный перечень выглядит так:
- Генподрядные и субподрядные строительно-монтажные работы — облагаются НДС по выбранной ставке.
- Реализация жилых квартир и долей в них физическим лицам — освобождена по пп. 22 п. 2 ст. 149 НК РФ.
- Долевое строительство (ДДУ) — квалификация зависит от структуры: застройщик может применять освобождение по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, а СМР в рамках ДДУ — облагаться.
- Аренда строительной техники, нежилых помещений — облагается.
- Реализация строительных материалов на сторону — облагается.
Этот список ложится в основу учётной политики и аналитического плана счетов. Каждому виду операций — отдельный субсчёт.
Шаг 2. Определить «прямые» и «общие» затраты
«Входной» НДС по затратам делится на три категории (ст. 170 НК РФ):
Прямые затраты на облагаемые операции — материалы, субподряд, техника для конкретного объекта, который реализуется с НДС. «Входной» НДС принимается к вычету в полном объёме (если выбрана стандартная ставка) или включается в стоимость (если выбрана спецставка 5% или 7%).
Прямые затраты на необлагаемые операции — например, материалы, использованные при строительстве жилья, реализуемого с освобождением по пп. 22 п. 2 ст. 149. «Входной» НДС — в стоимость всегда, вычет недоступен.
Общехозяйственные затраты — аренда офиса, бухгалтерия, коммунальные услуги, общестроительное оборудование, используемое на нескольких объектах. «Входной» НДС по ним делится пропорционально — часть к вычету, часть в стоимость.
Шаг 3. Рассчитать пропорцию за квартал
Формула стандартная: облагаемая выручка квартала делится на общую выручку квартала. Полученный коэффициент применяется к «входному» НДС по общехозяйственным расходам — эта доля принимается к вычету. Остаток включается в стоимость.
Пример (иллюстративный, цифры обезличены): компания за I квартал 2026 года отгрузила СМР на 15 млн рублей (с НДС) и реализовала квартиры на 5 млн рублей (без НДС). Облагаемая доля — 75%. «Входной» НДС по общим расходам (условно 600 тысяч рублей) делится: 450 тысяч рублей к вычету, 150 тысяч рублей — в стоимость.
Если доля необлагаемых операций в квартале не превышает 5% от общей выручки, компания вправе принять к вычету весь «входной» НДС по общим расходам — «правило пяти процентов» по абз. 7 п. 4 ст. 170 НК РФ. В строительстве жилья это правило часто не работает: доля необлагаемых операций, как правило, существенна.
Шаг 4. Настроить аналитику в учётной программе
Раздельный учёт должен быть технически обеспечен в бухгалтерской системе. Минимум — отдельные субсчета к счёту 19 «НДС по приобретённым ценностям»:
- 19-1 — «Входной» НДС по облагаемым операциям (к вычету).
- 19-2 — «Входной» НДС по необлагаемым операциям (в стоимость).
- 19-3 — «Входной» НДС по общим расходам (распределяется пропорционально).
К счетам выручки — аналогично: отдельная аналитика по облагаемым и необлагаемым объектам. Без этой аналитики рассчитать корректную пропорцию в конце квартала невозможно, и учёт придётся восстанавливать вручную.
Шаг 5. Закрепить методику в учётной политике
Учётная политика — обязательный документ. Без неё инспектор при камеральной проверке вправе применить свою методику раздельного учёта — как правило, невыгодную налогоплательщику. Суды в таких спорах нередко поддерживают налоговый орган, если компания не может документально подтвердить, что вела раздельный учёт систематически.
В учётной политике должны быть закреплены: перечень видов операций и их НДС-статус; критерии отнесения затрат к прямым и общим; метод расчёта пропорции (выручка за квартал); порядок применения «правила пяти процентов»; субсчета для раздельного учёта НДС.
Шаг 6. Проверить договоры и первичку
После перехода на НДС все договоры с заказчиками должны содержать корректную формулировку цены: «в том числе НДС» (при ставке 22%, 10%, 5% или 7%) или «без НДС» (при освобождении). Счета-фактуры обязательны при стандартных и пониженных ставках (ст. 169 НК РФ). При освобождении по ст. 145 счёт-фактура выставляется с пометкой «Без НДС» — это требование, а не опция.
Если вы только выстраиваете раздельный учёт или не уверены, правильно ли он уже работает, — лучше разобрать конкретную структуру операций до того, как декларация за I квартал 2026 года уйдёт в инспекцию. Декларацию надо сдать до 25-го числа месяца после квартала. Ошибка в методике раздельного учёта — это не технический сбой, а основание для доначисления.
Получить консультацию по раздельному учётуПять ошибок, которые дорого обходятся строительным компаниям
Ошибка 1. Нет раздельного учёта вообще. Компания ведёт одну кассу «входного» НДС и принимает к вычету всё подряд. При камеральной проверке инспектор выявляет необлагаемые операции и доначисляет налог с учётом штрафа 20% по ст. 122 НК РФ.
Ошибка 2. Неверная классификация операций. Продажа нежилых помещений в строящемся жилом доме не освобождена от НДС по пп. 22 п. 2 ст. 149 — льгота распространяется только на жилые помещения. Если компания не начисляла НДС с реализации офисных помещений, считая их «строительством» — это ошибка.
Ошибка 3. Применение спецставки и одновременная попытка принять вычеты. При ставке 5% или 7% вычеты не применяются. Это ограничение прямо установлено нормами 176-ФЗ и ст. 170 НК РФ. Если компания подала декларацию с вычетами при пониженной ставке — высока вероятность отказа при камеральной проверке и требования пояснений.
Ошибка 4. Пропорция рассчитана по данным за год, а не за квартал. НДС — квартальный налог (ст. 163 НК РФ). Пропорция по ст. 170 НК РФ считается за квартал. Если считать по годовым данным, возникают отклонения, которые инспектор квалифицирует как ошибку в расчёте вычетов.
Ошибка 5. Учётная политика не обновлена под новый режим. Старая учётная политика, написанная до 2025 года, не содержит порядка раздельного учёта НДС. Доказать систематичность учёта без документа невозможно.
Три сценария для строительной компании на УСН: что делать
- Сценарий А: доход за 2025 год не превысил 20 млн рублей
- Риск: если не подать уведомление об освобождении — компания автоматически признаётся плательщиком НДС и обязана сдавать декларации. Что делать: подать уведомление в инспекцию об использовании освобождения по ст. 145 НК РФ. Учесть, что при освобождении «входной» НДС в вычет не принимается. Если выручка в 2026 году вырастет выше 20 млн рублей — освобождение теряется с начала следующего квартала, надо сразу перестраивать учёт.
- Сценарий Б: доход за 2025 год от 20 до 272,5 млн рублей, смешанные операции
- Риск: выбор спецставки 5% кажется выгодным, но вычетов нет — все затраты с НДС идут в себестоимость. При высокой доле материальных затрат стандартная ставка 22% с вычетами может оказаться дешевле. Что делать: до выбора ставки просчитать налоговую нагрузку при двух сценариях. Раздельный учёт нужен в любом случае, потому что освобождённые операции (жильё по ст. 149) присутствуют при обоих вариантах. Помните: ставка фиксируется на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ) — потом изменить нельзя.
- Сценарий В: компания перешагнула 490,5 млн рублей дохода
- Риск: стандартные ставки и вычеты — это полноценный режим плательщика НДС. При большом объёме субподряда возникают риски АСК НДС: если у субподрядчика обнаружится разрыв в цепочке НДС, претензии получит генподрядчик как выгодоприобретатель. Что делать: выстроить систему проверки контрагентов, вести аккуратный раздельный учёт по объектам, следить за подтверждением реальности субподрядных операций (ст. 54.1 НК РФ).
Из практики: как отсутствие раздельного учёта привело к доначислению
Строительная компания на УСН (генподрядчик, жилищное строительство) в 2026 году одновременно реализовывала СМР заказчикам-застройщикам и продавала готовые квартиры физическим лицам. Реализация квартир шла с освобождением по пп. 22 п. 2 ст. 149 НК РФ. При этом «входной» НДС по строительным материалам, использованным на всех объектах, принимался к вычету целиком — раздельный учёт по объектам не вёлся.
По итогам камеральной проверки декларации за I квартал инспектор истребовал документы по ст. 93 НК РФ и восстановил часть вычетов пропорционально доле необлагаемой выручки. Доначисление составило существенную сумму плюс штраф 20% по п. 1 ст. 122 НК РФ. Компания оспорила решение, однако суд поддержал налоговый орган: учётная политика не содержала методики раздельного учёта, первичных документов с аналитикой по объектам не было.
После этого компания обратилась к нам за помощью в выстраивании системы раздельного учёта и подготовке пояснений по декларации за следующие кварталы. Методика была закреплена в учётной политике, аналитика в программе настроена по объектам и видам операций.
Выбор ставки НДС и методика раздельного учёта в строительстве определяются до начала квартала, а не по его итогам. Спецставка 5% или 7% фиксируется на 12 последовательных кварталов — изменить решение потом нельзя. Если вы ещё не выбрали ставку или не уверены, подходит ли ваша текущая методика под требования НК РФ, — разберём ситуацию до следующей декларации.
Разобрать ситуацию с раздельным учётом«Я на упрощёнке — меня это не касается»
До 2025 года это утверждение было абсолютно верным. Упрощенцы не были плательщиками НДС. 176-ФЗ от 12.07.2024 изменил это правило фундаментально: с 2025 года организации и ИП на УСН признаются плательщиками НДС, если их доход превышает установленный порог. С 1 января 2026 года этот порог — 20 млн рублей за предыдущий год (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025).
Если ваша строительная компания за 2025 год заработала больше 20 млн рублей — вы уже плательщик НДС. Не с момента, когда вы об этом узнали, а с 1 января 2026 года. Это означает: нужно сдавать декларации по НДС ежеквартально до 25-го числа, уплачивать налог тремя равными частями до 28-го числа, вести раздельный учёт по видам операций. Отсутствие декларации — штраф по ст. 119 НК РФ (5% в месяц, максимум 30%, минимум 1000 рублей). Неуплата — штраф по ст. 122 НК РФ (20% или 40% при умысле).
Чек-лист: что подготовить строительной компании на УСН
- Проверить доход за 2025 год и определить НДС-режим: освобождение по ст. 145 НК РФ, спецставка 5% (до 272,5 млн рублей) или 7% (до 490,5 млн рублей), либо стандартная ставка 22%.
- Составить перечень всех видов операций с указанием их НДС-статуса (облагаемые / освобождённые по ст. 149), закрепить в учётной политике.
- Открыть субсчета к счёту 19 для раздельного учёта «входного» НДС: прямые затраты на облагаемые, прямые на необлагаемые, общие (для пропорции).
- Настроить аналитику в учётной программе по объектам и видам операций — так, чтобы пропорцию за квартал можно было сформировать автоматически.
- Проверить и при необходимости переработать договоры с заказчиками: цена должна содержать корректное указание на НДС или его отсутствие; настроить выставление счетов-фактур по ст. 169 НК РФ.
Связанные услуги бюро
- Сопровождение перехода на НДС для бизнеса на УСН — разбор вашей ситуации, выбор ставки, настройка учёта.
- Сопровождение камеральной проверки по НДС — если инспектор уже прислал требование по декларации.
- Подготовка ответа на требование ФНС — формируем пояснения, которые снимают вопросы инспектора.
- Налоговый спор по НДС — если решение о доначислении уже принято и нужно обжаловать.
Часто задаваемые вопросы
1. Как выбрать ставку НДС на УСН?
Если доход за предыдущий год не превышает 20 млн рублей — доступно освобождение по ст. 145 НК РФ. Если выручка выше порога, выбирают между спецставками 5% (доход до 272,5 млн рублей) и 7% (до 490,5 млн рублей), либо стандартной ставкой 22% с правом на вычеты. Выбор ставки фиксируется на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ), изменить его в этот период нельзя. Перед выбором стоит просчитать налоговую нагрузку при каждом сценарии — для строительства с высокой долей материальных затрат ответ не всегда очевиден.
2. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?
Все организации и ИП на УСН, чей доход за предыдущий год превысил 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 176-ФЗ и 425-ФЗ), обязаны платить НДС с 1 января 2026 года. Кто уложился в 20 млн рублей — вправе применять освобождение, уведомив инспекцию. Для ИП: с 25 апреля 2026 года проценты по банковским вкладам в пороге не учитываются (104-ФЗ от 25.04.2026).
3. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?
Нет. При выборе спецставки 5% или 7% право на вычет «входного» НДС не действует — налог по приобретённым товарам, работам, услугам включается в их стоимость (ст. 170 НК РФ, нормы 176-ФЗ). Вычеты доступны только при стандартных ставках 22%, 10% или 0%. Именно поэтому перед выбором ставки важно оценить долю материальных затрат с НДС.
4. Как перейти на НДС без ошибок?
Сначала проверьте доход за предыдущий год и выберите режим. Затем закрепите методику раздельного учёта в учётной политике до начала применения. Настройте аналитику в учётной программе по видам операций. Проверьте договоры с контрагентами — в них должна быть корректно указана ставка НДС или её отсутствие. Декларацию по НДС надо сдавать ежеквартально до 25-го числа месяца после квартала, уплачивать налог — тремя равными частями до 28-го числа.
5. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение по ст. 145 НК РФ позволяет не начислять НДС при выручке не более 20 млн рублей за предыдущий год. Но «входной» НДС по затратам при этом нельзя принять к вычету — он включается в стоимость. Если выручка в течение года превысит порог, освобождение теряется с начала квартала превышения и нужно восстанавливать учёт и подавать декларации с этого момента.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы НК РФ применяются в соответствии с действующей редакцией — уточняйте актуальность до принятия решений.