Порог освобождения от НДС: аренда недвижимости
Если вы сдаёте недвижимость в аренду на УСН и ваш доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. — вы вправе применять освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ. При превышении порога возникает обязанность платить НДС: выбор между ставками 5%, 7% и 22% зависит от размера дохода и структуры расходов. Разбираем по нормам и объясняем, какой вариант подходит именно вашему арендному бизнесу.
УСН и НДС в 2026 году: почему аренда в зоне риска
«Я на упрощёнке — меня НДС не касается» — это убеждение стало ошибочным с 2025 года. Федеральный закон 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал упрощенцев плательщиками НДС. С 01.01.2026 реформу закрепил 425-ФЗ от 28.11.2025: установлена стандартная ставка НДС 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ) и порог освобождения 20 млн руб. дохода за предыдущий год (п. 1 ст. 145 НК РФ).
Арендный бизнес попал в эту реформу в полной мере. Доход от аренды недвижимости — выручка в понимании НК РФ. Если в 2025 году ваши поступления от аренды превысили 20 млн руб., с начала 2026 года вы обязаны начислять НДС. Если не превысили — право на освобождение есть, но его нужно правильно оформить и удержать.
Норма: п. 1 ст. 145 НК РФ (в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025) — порог освобождения УСН от НДС: доход за предыдущий год не более 20 млн руб. Действует с 01.01.2026. Порог заморожен на этом уровне на несколько лет (законопроект № 1256655-8); точные годы возможного дальнейшего снижения уточняются [VERIFY].
Порог освобождения от НДС: аренда недвижимости — как считать доход
Для арендодателя на УСН порог 20 млн руб. считается по доходу за предыдущий календарный год — в соответствии с правилами главы 26.2 НК РФ (кассовый метод). В доход включаются поступления от аренды: постоянная часть, переменная (коммунальные платежи, если они часть арендной платы), а в ряде случаев — иные поступления по деятельности на УСН.
Важный нюанс для ИП: по 104-ФЗ от 25.04.2026 проценты по банковским вкладам не учитываются в пороге для предпринимателей с доходом не более 60 млн руб. за 2025 год. Это снизило налоговую нагрузку на часть ИП-арендодателей, которые держат средства на депозитах.
Переменная часть аренды (компенсация коммунальных услуг) — зона повышенного внимания. Если договор составлен как «агентская» схема и реальность агентирования не подтверждена первичкой, налоговый орган включит компенсации в доход. Это может сдвинуть итог выше порога 20 млн руб. и лишить вас права на освобождение.
Вы считаете, что доход укладывается в 20 млн — но не уверены, правильно ли учтены все поступления? Декларация по НДС сдаётся не позднее 25-го числа после окончания квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ). Ошибка в расчёте порога означает, что первый же квартал 2026 года пройдёт без начисления НДС, который должен был быть — а это доначисление плюс штраф 20% от суммы неуплаты (п. 1 ст. 122 НК РФ).
Разобрать ситуациюТри варианта для арендодателя на УСН: освобождение, 5% или 22%
Когда порог определён, нужно выбрать режим. Для арендного бизнеса на УСН доступны три пути.
- Доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. — освобождение по ст. 145 НК РФ
- Вы не начисляете НДС на аренду, не сдаёте декларацию по НДС, не выставляете счета-фактуры с налогом. Входящий НДС от поставщиков — в расходы или в стоимость актива, к вычету не принимается. Подходит для арендодателей, чьи арендаторы работают на УСН или НДФЛ и сами не нуждаются во входящем НДС.
- Доход от 20 млн до 272,5 млн руб. — спецставка 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ)
- НДС начисляется по ставке 5% (расчётная 5/105), декларация сдаётся ежеквартально. Вычеты входящего НДС не применяются (ст. 170 НК РФ). Выбрав эту ставку, вы связываете себя на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ) — отказаться досрочно нельзя, кроме случая утраты права на УСН. Лимит дохода для ставки 5% в 2026 году — 272,5 млн руб. (с учётом дефлятора 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734).
- Доход от 272,5 млн до 490,5 млн руб. — спецставка 7% (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ)
- НДС 7% (расчётная 7/107), те же правила по вычетам и периоду 12 кварталов. Лимит дохода для ставки 7% в 2026 году — 490,5 млн руб. Превысили 490,5 млн — переход на стандартные ставки (22%, 10%, 0%) с правом на вычеты по ст. 172 НК РФ. Это граница сохранения УСН в 2026 году.
Стандартная ставка 22% с вычетами может быть выгоднее пониженных, если у арендодателя высокие расходы с НДС: ремонт, коммунальные услуги, управляющая компания. Здесь нужен расчёт на конкретных цифрах — арифметика одинаково работает в обе стороны.
Нормы: пп. 1–2 п. 8 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ) — ставки 5% и 7% для УСН; п. 9 ст. 164 НК РФ — период применения 12 последовательных кварталов; лимиты 272,5 и 490,5 млн руб. — с учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734).
Практика: как арендодатели теряют право на освобождение
Иллюстративный пример из практики. Собственник нескольких коммерческих помещений на УСН. Доход от аренды за 2025 год — 18,3 млн руб. Плюс 3,1 млн руб. компенсации коммунальных услуг, которые проходили через счёт как «возмещение расходов» без отдельного агентского договора и первичных документов. Итого: 21,4 млн руб. Право на освобождение по ст. 145 НК РФ не возникло. При этом договоры аренды были составлены без НДС, счета-фактуры не выставлялись. Результат: доначисление НДС за весь год по ставке 22/122 от дохода — плюс штраф 20% по п. 1 ст. 122 НК РФ и пени [VERIFY по сумме пеней]. Ошибка была в том, что компенсации не оформили агентской схемой с надлежащей первичкой — или не включили в доход заблаговременно и не выбрали ставку 5%.
В судебной практике при оценке реальности агентских отношений между арендодателем и арендатором по коммунальным услугам суды учитывают наличие отдельного агентского договора, отчётов агента, первичных документов от ресурсоснабжающих организаций и фактического движения средств. Без этого компенсации признаются частью арендной платы и включаются в налоговую базу.
- Рассчитайте доход за предыдущий год по правилам гл. 26.2 НК РФ — включая переменную часть аренды.
- Проверьте, оформлены ли компенсации коммунальных услуг агентским договором с надлежащей первичкой.
- Определите оптимальную ставку: освобождение, 5%, 7% или 22% — с расчётом на ваших цифрах.
- Проверьте договоры аренды: указана ли ставка НДС или освобождение от него.
- Настройте выставление счетов-фактур или уведомление об освобождении до первого отчётного квартала.
Если первый квартал 2026 года уже прошёл, а режим НДС не был выбран осознанно — ситуацию ещё можно исправить. Уплата НДС производится тремя равными частями до 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за кварталом (п. 1 ст. 174 НК РФ). Разберём ваши документы и рассчитаем оптимальный путь.
Получить консультациюКак мы работаем с арендодателями на переходе
Бюро «НДСНИК» специализируется на НДС-переходе для бизнеса с арендным доходом. Мы не предлагаем универсальных решений: арендный бизнес разнороден — торговые центры, склады, офисы, апартаменты — и у каждого своя математика НДС.
Наш процесс: сначала анализируем структуру дохода за предыдущий год и определяем точный порог. Затем рассчитываем финансовый эффект каждого варианта: освобождение, 5%, 7%, 22% — с учётом входящего НДС и структуры арендаторов (кому нужен вычет, кому нет). После этого — рекомендация по ставке, помощь в переоформлении договоров и настройке счетов-фактур.
Если ситуация уже осложнилась (прошёл квартал без НДС, а он был обязателен) — помогаем разобраться с последствиями: уточнённые декларации, снижение штрафных рисков, переговоры с инспекцией. Без обещаний исхода — с конкретным планом действий.
Частые вопросы
1. Как выбрать ставку НДС на УСН?
Выбор зависит от вашего дохода за предыдущий год и структуры расходов. Если доход не превысил 20 млн руб. — доступно освобождение по ст. 145 НК РФ. При доходе от 20 млн до 272,5 млн руб. оптимальна ставка 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ): без вычетов, но ниже налоговая нагрузка. При доходе выше 272,5 млн руб. — ставка 7% (до 490,5 млн руб.) или стандартная 22%. Для арендодателей с высокой долей расходов с входящим НДС ставка 22% с вычетами может оказаться выгоднее — нужен расчёт на конкретных цифрах.
2. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение по ст. 145 НК РФ означает, что вы не начисляете НДС на аренду, не сдаёте декларацию по НДС и не выставляете счета-фактуры с налогом. Порог для упрощенцев: доход за предыдущий год не более 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ, в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025, с 01.01.2026). Обратная сторона — входящий НДС от поставщиков к вычету не принимается: он включается в расходы или увеличивает стоимость актива.
3. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?
Нет. При выборе спецставок 5% или 7% (п. 8 ст. 164 НК РФ) налогоплательщик не вправе применять налоговые вычеты по НДС — входящий налог включается в стоимость приобретённых товаров, работ, услуг или в расходы (ст. 170 НК РФ). Вычеты доступны только при применении стандартных ставок: 22%, 10% или 0%.
4. Как перейти на НДС без ошибок?
Ключевые шаги: определить правильный доход за предыдущий год; выбрать подходящий режим (освобождение, ставка 5%, 7% или 22%); перенастроить договоры аренды с учётом НДС или без него; настроить учёт и выставление счетов-фактур. Декларация по НДС сдаётся не позднее 25-го числа после окончания квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ), уплата — 28-го числа тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ).
5. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?
Все упрощенцы, чей доход за предыдущий год превысил 20 млн руб., обязаны платить НДС с 2026 года (п. 1 ст. 145 НК РФ, в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025). Те, кто не превысил порог, вправе применять освобождение — но должны надлежащим образом уведомить налоговый орган. Порог заморожен на уровне 20 млн руб. на несколько лет (законопроект № 1256655-8); точные годы дальнейшего снижения уточняются [VERIFY].
Опубликовано: 14 мая 2026
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оценки вашей ситуации обратитесь к специалисту.