Переход на НДС в 2026: строительство — что учесть
— Виктор Аршинов, эксперт по НДС и косвенному налогообложению
Если доход вашей строительной компании на УСН за 2025 год превысил 20 млн рублей — вы автоматически становитесь плательщиком НДС с 1 января 2026 года: этого требует п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 176-ФЗ от 12.07.2024 и 425-ФЗ от 28.11.2025. «Я на упрощёнке, меня это не касается» — распространённое заблуждение: закон сделал всех упрощенцев выше порога плательщиками НДС безотносительно системы налогообложения. Ключевой вопрос для строительного бизнеса — не избежать НДС, а выбрать правильную ставку и корректно выстроить переходный учёт.
Почему «я на упрощёнке» больше не аргумент: суть реформы
До 2025 года упрощёнка давала полный иммунитет от НДС. 176-ФЗ от 12.07.2024 этот иммунитет упразднил: с 1 января 2025 года все организации и ИП на УСН признаны плательщиками НДС, если их доход превысил порог освобождения. 425-ФЗ от 28.11.2025 скорректировал параметры для 2026 года: ставка НДС выросла до 22% (расчётная 22/122, п. 3 ст. 164 НК РФ), а порог освобождения для упрощенцев установлен на уровне 20 млн рублей дохода за предыдущий год (п. 1 ст. 145 НК РФ).
Для строительного бизнеса это означает следующее. Если в 2025 году ваша выручка по всем договорам — включая генподряд, субподряд, строительство под ключ — превысила 20 млн рублей, вы начисляете НДС на реализацию с 1 января 2026 года. Порог 20 млн рублей заморожен законопроектом N 1256655-8 на несколько лет; конкретные годы дальнейшего снижения этого порога уточняются [VERIFY], но на 2026–2028 годы цифра остаётся неизменной.
Важный нюанс для ИП-строителей: в соответствии с 104-ФЗ от 25.04.2026 проценты по банковским вкладам не учитываются при расчёте дохода для целей порога освобождения — если доход ИП без учёта процентов не превысил 60 млн рублей за 2025 год. Это существенно для тех, кто держит оборотные средства на депозитах.
Три варианта: какую ставку выбрать строительной компании
Когда порог 20 млн рублей пройден, у строительной компании три пути. Разберём каждый с точки зрения экономики стройки.
Освобождение по ст. 145 НК РФ. Если доход за 2025 год не превысил 20 млн рублей — освобождение применяется автоматически при подаче уведомления. Вы не начисляете НДС, не сдаёте декларации, не выставляете счета-фактуры с выделенным налогом. Минус: теряете право на вычет входного НДС по материалам, технике, аренде техники, субподрядным работам. Для строительства с высокой долей материальных затрат это нередко дороже, чем уплата налога по спецставке.
Спецставки 5% и 7% (п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ). Ставка 5% (расчётная 5/105) применяется при доходах до 272,5 млн рублей в 2026 году — это лимит с учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 N 734). Ставка 7% (расчётная 7/107) — при доходах до 490,5 млн рублей. Принципиальное ограничение: при выборе спецставки вычет входного НДС не применяется (п. 8 ст. 164 НК РФ). Выбранная ставка фиксируется на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ) — сменить её раньше не получится. Для строительных компаний с высокой долей импортных материалов или закупок у поставщиков на ОСНО отказ от вычета может обернуться серьёзными потерями.
Общая ставка 22% с вычетом входного НДС (п. 3 ст. 164 НК РФ). Начисляете 22% на реализацию, зато принимаете к вычету весь входной НДС по строительным материалам, арендованной технике, субподрядным работам. Для генподрядчиков, закупающих материалы и нанимающих субподрядчиков на ОСНО, общая ставка нередко оказывается экономически выгоднее спецставки 5–7%. Налоговая нагрузка определяется разницей между начисленным и входным НДС, а не валовой выручкой.
Расчёт налоговой нагрузки зависит от структуры затрат вашего объекта: доля материалов, субподрядчики на ОСНО или УСН, импортные поставки. Типовой расчёт «5% vs 22%» занимает 1–2 рабочих дня и показывает конкретную разницу в рублях. Декларация НДС подаётся до 25-го числа после квартала — пока квартал не закрыт, выбор ещё можно зафиксировать корректно.
Разобрать ситуациюСтроительная специфика: что меняет выбор ставки
Строительство — отрасль с длинным производственным циклом и высокой долей материальных затрат. Это создаёт несколько специфических проблем при переходе на НДС, которые не очевидны в торговле или услугах.
Переходящие договоры. Если строительный договор заключён до 1 января 2026 года без учёта НДС, а сдача объекта происходит в 2026 году, возникает вопрос: включать ли НДС в сумму договора сверх согласованной цены или начислять изнутри, уменьшая маржу. Суды при оценке подобных ситуаций учитывают формулировку договора и наличие условия об изменении цены при изменении налогообложения. Если такого условия нет — риск конфликта с заказчиком и потери части маржи. Рекомендация: провести инвентаризацию всех договоров с незакрытыми актами и согласовать допсоглашения до выставления первых актов 2026 года.
Авансы, полученные в 2025 году. Аванс, полученный в 2025 году, когда компания не была плательщиком НДС, облагается по правилам 2025 года. При выполнении работ в 2026 году возникает вопрос зачёта — порядок переходного периода прямо регулируется нормами 176-ФЗ и разъяснениями ФНС. Ошибка в переходном учёте авансов — один из наиболее частых поводов для камеральных вопросов в первом квартале 2026 года.
Субподрядчики на УСН. Если ваши субподрядчики сами находятся на УСН и их доход не превысил 20 млн рублей, они освобождены от НДС. Это означает, что вы не получаете входной НДС по их работам. При выборе общей ставки 22% вычет по субподрядным работам не появится — налог нужно начислять на всю реализацию, а вычет получить только по материалам от плательщиков ОСНО или от субподрядчиков на УСН, которые сами платят НДС по спецставке. Это критически важно для генподрядчиков, выстраивающих цепочку субподрядчиков.
Применение ставки 0% при строительстве на экспорт. Для строительных работ, выполняемых за пределами России или в рамках ЕАЭС, применяются специальные правила ст. 164–165 НК РФ. Подтверждение ставки 0% требует пакета документов; при неподтверждении в установленный срок [VERIFY] налог доначисляется по ставке 22%.
Три сценария для строительного бизнеса на УСН
- Сценарий A: доход за 2025 год — до 20 млн рублей
- Вы вправе применить освобождение по ст. 145 НК РФ. Подать уведомление в налоговый орган до истечения срока [VERIFY]. НДС не начисляете, декларации не сдаёте, счета-фактуры выставляете с пометкой «Без НДС». Основной риск: если доход в 2026 году превысит 20 млн рублей — освобождение утрачивается, и нужно будет переходить на ставку. Следите за выручкой в течение года.
- Сценарий B: доход за 2025 год — 20–272,5 млн рублей, субподрядчики на ОСНО
- Базовый расчёт: сопоставьте сумму входного НДС по материалам и субподряду с суммой НДС, которую вы начислите при ставке 5% и при ставке 22%. Если входной НДС по контрагентам на ОСНО значителен — общая ставка 22% с вычетом может дать меньшую итоговую нагрузку. Спецставка 5% выгоднее при высокой доле субподрядчиков-упрощенцев без НДС и низкой доле материальных затрат от поставщиков на ОСНО. Ставка фиксируется на 12 кварталов — ошибка стоит дорого.
- Сценарий C: доход за 2025 год — 272,5–490,5 млн рублей
- Спецставка 5% недоступна — только 7% или 22%. Расчёт аналогичен сценарию B: сравниваем входной НДС с нагрузкой по ставке 7% без вычета и по ставке 22% с вычетом. При больших объёмах материальных закупок у поставщиков на ОСНО ставка 22% с вычетом нередко оказывается предпочтительнее. Срок фиксации — те же 12 кварталов по п. 9 ст. 164 НК РФ.
Переходный период: что нужно сделать до конца второго квартала 2026 года
Если переход на НДС уже состоялся с 1 января 2026 года, сейчас критически важно закрыть технические вопросы до подачи первой декларации. Декларация за первый квартал 2026 года подаётся не позднее 25 апреля 2026 года (п. 5 ст. 174 НК РФ), уплата — 28-го числа тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ).
- Определить и зафиксировать выбранную ставку НДС (5%, 7% или 22%) — решение принимается до подачи первой декларации и действует 12 кварталов.
- Провести инвентаризацию переходящих договоров: проверить наличие условий об изменении цены при изменении налогообложения; при необходимости согласовать допсоглашения.
- Разобраться с авансами, полученными в 2025 году: определить порядок их учёта и зачёта при сдаче работ в 2026 году.
- Проверить статус субподрядчиков по НДС: кто из них платит НДС, по какой ставке — это влияет на расчёт входного налога и выбор собственной ставки.
- Настроить учётную систему: корректное формирование счетов-фактур (ст. 169 НК РФ), книги покупок и продаж, разделение по ставкам при необходимости.
Окно однократного отказа от спецставки. 425-ФЗ предусмотрел особый механизм для впервые переходящих: если вы впервые выбрали спецставку с 1 января 2026 года, в течение первых 4 налоговых периодов (4 кварталов) есть возможность однократного отказа от неё (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ). Это важная деталь: если расчёт покажет, что выбранная ставка невыгодна, окно для отказа ограничено во времени.
Первая декларация — точка невозврата для многих решений переходного периода. Если выбранная ставка зафиксирована некорректно или переходящие договоры учтены с ошибкой — исправить это без последствий можно только пока квартал не закрыт. Следующее окно — через 4 периода.
Получить консультациюСчета-фактуры, книга покупок, декларация: учётная база для строительства
Строительство — отрасль с большим количеством первичных документов: акты КС-2, справки КС-3, счета-фактуры по материалам, счета-фактуры субподрядчиков, авансовые счета-фактуры. Каждая из этих бумаг влияет на правильность декларации НДС.
Счёт-фактура на выполненные работы выставляется одновременно с актом (или не позднее 5 календарных дней после, ст. 168–169 НК РФ). Ошибки в реквизитах счёта-фактуры — неверный ИНН, некорректное описание работ, неправильная ставка — дают инспекции основание отказать в вычете контрагенту. Для строительных компаний, работающих с крупными заказчиками на ОСНО, это репутационный риск: заказчик лишается вычета и может выставить претензию подрядчику.
Авансовые счета-фактуры. Если заказчик перечислил аванс — вы обязаны выставить авансовый счёт-фактуру в течение 5 дней (ст. 168 НК РФ) и начислить НДС с аванса. При зачёте аванса в счёт реализации НДС с аванса принимается к вычету, а начисляется НДС с реализации. Двойной учёт — типичная ошибка при первом квартале на НДС.
Раздельный учёт при совмещении ставок. Если строительная компания ведёт работы, часть которых облагается по ставке 22%, а часть — по ставке 0% (например, работы для государственного заказчика с применением ставки 0%) или освобождена от НДС по ст. 149 НК РФ, необходим раздельный учёт входного НДС (ст. 170 НК РФ). Отсутствие раздельного учёта — основание для снятия всего вычета по входному налогу.
Декларация по НДС подаётся исключительно в электронной форме через оператора ЭДО (п. 5 ст. 174 НК РФ). Для строительных компаний, прежде сдававших только декларацию по УСН, это означает необходимость подключения к системе электронного документооборота с налоговым органом до подачи первой декларации.
Из практики. Строительная компания на УСН (генподрядчик, доход за 2025 год — около 180 млн рублей) в начале 2026 года выбрала спецставку 5%, ориентируясь на простоту расчёта. При анализе структуры затрат выяснилось: около 60% материалов закупалось у поставщиков на ОСНО, а четыре субподрядчика из пяти — на ОСНО с НДС 22%. Входной НДС по году составил бы около 12–14 млн рублей — сумму, которую при ставке 5% нельзя принять к вычету. При пересчёте по ставке 22% с вычетом итоговый налог оказался примерно вдвое ниже, чем налог по ставке 5% без вычета. Компания воспользовалась окном отказа (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 4 периода) и скорректировала выбор до истечения срока. Суммы — иллюстративны, реальные цифры зависят от конкретной структуры затрат.
Типичные ошибки строительных компаний при переходе
Ошибка 1: не провести расчёт до фиксации ставки. Выбор спецставки кажется простым — меньше бумаг, ниже ставка. Но без расчёта входного НДС по конкретным поставщикам и субподрядчикам решение может оказаться дорогостоящим. Ставка фиксируется на 12 кварталов, окно отказа — 4 периода.
Ошибка 2: игнорирование переходящих договоров. Договор, заключённый в 2024–2025 году без НДС, при сдаче работ в 2026 году создаёт юридическую коллизию. Если в договоре нет оговорки об изменении цены при изменении налогообложения — цена считается включающей НДС, и налог нужно платить «изнутри» суммы, уменьшая маржу.
Ошибка 3: двойное налогообложение авансов. Аванс 2025 года не облагался НДС. При сдаче работ в 2026 году некоторые бухгалтеры начисляют НДС на всю сумму реализации, включая зачтённый аванс, — это приводит к переплате и ошибкам в книге продаж.
Ошибка 4: некорректные счета-фактуры при первых отгрузках. Ошибки в ИНН, КПП, описании работ, ставке НДС — лишают контрагента права на вычет и создают риск претензий к вашей компании.
Ошибка 5: отсутствие электронного документооборота. Декларация по НДС — только в электронном виде. Если система ЭДО не подключена к моменту срока сдачи (25-е число), штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ: 5% за каждый месяц просрочки, максимум 30%, минимум 1 000 рублей. Плюс возможная блокировка счёта.
Возражение: «Меня это не касается, я на упрощёнке»
Именно это убеждение стало главной причиной налоговых неожиданностей для строительных компаний в первом квартале 2026 года. 176-ФЗ от 12.07.2024 не делает исключений для УСН: система налогообложения сохраняется, но НДС начисляется поверх неё при превышении порога 20 млн рублей. Уточните свой доход за 2025 год — это займёт 10 минут и даст ясность.
Часто задаваемые вопросы
1. Как выбрать ставку НДС на УСН?
Если доход за 2025 год не превысил 20 млн рублей — вы вправе применить освобождение по ст. 145 НК РФ и не платить НДС вовсе. Если доход выше — выбирайте между спецставкой 5% (доходы до 272,5 млн рублей в 2026 году с учётом дефлятора 1,090) или 7% (до 490,5 млн рублей), либо общей ставкой 22% с правом на вычет входного НДС. Для строительства с дорогостоящими материалами и техникой общая ставка с вычетом нередко выгоднее спецставки.
2. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?
Все организации и ИП на УСН, чей доход за 2025 год превысил 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 176-ФЗ и 425-ФЗ). Если доход за 2025 год не превышает 20 млн рублей — вы вправе применить освобождение от НДС. Порог 20 млн рублей заморожен на несколько лет (законопроект N 1256655-8), конкретные годы дальнейшего снижения уточняются [VERIFY].
3. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Вы не начисляете НДС на реализацию, не сдаёте декларации по НДС и не выставляете счета-фактуры с выделенным налогом. Однако теряете право на вычет входного НДС по приобретённым материалам и технике. Для строительных компаний, закупающих дорогостоящие материалы, отказ от вычета может оказаться дороже, чем уплата налога по спецставке или общей ставке.
4. Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН?
Да, если вы являетесь плательщиком НДС (не применяете освобождение по ст. 145 НК РФ). Счёт-фактура выставляется в обычном порядке по ст. 169 НК РФ. При освобождении по ст. 145 НК РФ счёт-фактура выставляется с пометкой «Без НДС» — выделять налог нельзя, иначе его придётся уплатить в бюджет в полном объёме.
5. Как уведомить об освобождении от НДС?
Подать уведомление в налоговый орган по форме, утверждённой ФНС, не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого применяется освобождение (конкретный срок и форму уточните по текущей редакции [VERIFY]). Для строительных компаний, переходящих на НДС с 1 января 2026 года, срок подачи истёк — освобождение можно применять только со следующего допустимого периода.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы НК РФ применяются с учётом конкретных обстоятельств; рекомендуем уточнять актуальные параметры по действующей редакции законодательства.