Переход на НДС в 2026: аренда недвижимости — что учесть
· Автор: Виктор Аршинов
С 2026 года арендодатели на УСН с доходом свыше 20 млн рублей за 2025 год обязаны платить НДС — это требование 176-ФЗ и 425-ФЗ, а не разовая акция. Если ваш доход не превысил 20 млн рублей, освобождение по ст. 145 НК РФ доступно, но не применяется автоматически: нужно подать уведомление. Ниже — полный разбор: кто платит, по какой ставке, что делать с арендаторами и договорами.
Кого это касается: порог 20 млн рублей и аренда недвижимости
Переход на ндс в 2026: аренда недвижимости — что учесть — этот вопрос задают себе тысячи арендодателей на упрощённой системе налогообложения. Распространённое заблуждение звучит так: «Я на упрощёнке — НДС меня не касается». С 2025 года это не так: 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал упрощенцев плательщиками НДС. С 01.01.2026 ставка НДС для общего режима выросла до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025).
Ключевой ориентир — доход за предыдущий год. Если в 2025 году ваши поступления от аренды (и иной деятельности по УСН) не превысили 20 млн рублей, вы вправе применить освобождение от НДС по п. 1 ст. 145 НК РФ (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ, с 01.01.2026). Если превысили — вы плательщик НДС, и вопрос только в выборе ставки.
Важное уточнение для ИП-арендодателей: с 2026 года проценты по банковским вкладам не учитываются при расчёте порога, если совокупный доход ИП за 2025 год не превысил 60 млн рублей (104-ФЗ от 25.04.2026). Это снизило нагрузку на небольших арендодателей-предпринимателей, державших средства на депозитах.
Норма: п. 1 ст. 145 НК РФ — порог освобождения 20 млн руб. за предыдущий год (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ, с 01.01.2026). П. 3 ст. 164 НК РФ — основная ставка 22% (425-ФЗ, с 01.01.2026). П. 8 ст. 164 НК РФ — спецставки 5% и 7% (176-ФЗ).
Три варианта налогового режима для арендодателя на УСН
У арендодателя на упрощёнке в 2026 году три пути. Выбор влияет на цену аренды для контрагентов, объём отчётности и право на вычеты. Разберём каждый вариант.
- Вариант 1. Освобождение по ст. 145 НК РФ
- Применимо, если доход за 2025 год — не более 20 млн рублей. НДС с арендной платы не начисляется, декларации по НДС не сдаются. Минус: входной НДС (коммунальные услуги, ремонт, охрана) к вычету не принимается — он включается в расходы и удорожает себестоимость. Счета-фактуры выставляются с пометкой «Без налога (НДС)» (ст. 169 НК РФ). Подходит небольшим арендодателям с низкими расходами и арендаторами-физлицами или малым бизнесом без НДС.
- Вариант 2. Спецставка 5% или 7%
- Ставка 5% (расч. 5/105) — для упрощенцев с доходом до 272,5 млн рублей в год (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ, с учётом дефлятора 1,090 на 2026). Ставка 7% (расч. 7/107) — для дохода от 272,5 до 490,5 млн рублей (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ). Обе ставки не дают права на вычет входного НДС. Период применения — 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Для впервые перешедших действует окно однократного отказа в течение 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Подходит арендодателям с умеренными расходами, облагаемыми НДС, и корпоративными арендаторами, которым важно получить счёт-фактуру.
- Вариант 3. Стандартная ставка 22%
- Основная ставка НДС с 01.01.2026 — 22% (расч. 22/122), п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ. Даёт полное право на вычеты входного НДС (ст. 172 НК РФ). Выгоден при значительном объёме расходов с НДС: капитальный ремонт, коммунальные услуги от плательщиков НДС, эксплуатационные затраты. Требует полноценной НДС-отчётности: декларация — до 25-го числа месяца после квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ), уплата — тремя равными частями до 28-го числа каждого из трёх месяцев (п. 1 ст. 174 НК РФ).
Аренда недвижимости: специфика НДС и практические последствия
Аренда коммерческой недвижимости — операция, облагаемая НДС по умолчанию (ст. 146 НК РФ). Льгот по ст. 149 НК РФ для стандартной коммерческой аренды нет: здесь нет ни медицинского оборудования, ни образовательных услуг. Жилая аренда физическим лицам — отдельный случай: передача жилых помещений в пользование освобождена от НДС по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Но если объект — офис, склад, торговое помещение, производственная площадка — это облагаемый оборот.
Практические последствия перехода для арендного бизнеса распадаются на несколько направлений.
Договоры с арендаторами. Если в действующих договорах цена указана без НДС или «НДС не облагается», переход на НДС создаёт правовую неопределённость: включён ли налог в цену или начисляется сверху? Суды при разрешении таких споров оценивают буквальное толкование договора (ст. 431 ГК РФ) и волю сторон. Во избежание споров с арендаторами оптимально подписать дополнительные соглашения до первого начисления НДС.
Арендаторы-физлица. Если арендаторы — граждане или субъекты без НДС, для них добавление налога означает рост цены. Часть арендодателей поглощает НДС внутри цены — это их право, но тогда экономика аренды пересчитывается: из каждых 100 рублей арендной платы 22/122 уходит в бюджет при ставке 22% или 5/105 — при ставке 5%.
Арендаторы — плательщики НДС. Корпоративные арендаторы на ОСНО, напротив, заинтересованы в получении счёта-фактуры: они принимают НДС к вычету. Для таких арендаторов ваш переход на НДС может стать конкурентным преимуществом.
Коммунальные платежи. Если арендатор возмещает коммунальные расходы сверх арендной платы, режим НДС по этим суммам зависит от структуры договора. Варианты — посреднический договор, включение в аренду, отдельный договор ресурсоснабжения — имеют разные налоговые последствия. Это точка повышенного контроля при камеральных проверках.
Если у вас несколько объектов аренды, смешанные арендаторы (физлица и юрлица) и действующие договоры без НДС-оговорок — ситуация требует разбора до момента выставления первого счёта-фактуры. Декларация по НДС сдаётся до 25-го числа после первого квартала применения нового режима: времени на раздумья меньше, чем кажется.
Разобрать ситуациюЧто нужно сделать: порядок перехода пошагово
Переход не происходит автоматически — ни применение освобождения, ни выбор ставки. Каждый шаг требует явного действия.
- Рассчитайте доход за 2025 год по данным книги учёта доходов и расходов (КУДиР). Для ИП с 2026 года не включайте проценты по вкладам, если совокупный доход не превысил 60 млн рублей (104-ФЗ). Сравните с порогом 20 млн рублей.
- Подайте уведомление — об освобождении по ст. 145 НК РФ или о выбранной ставке (5% или 7%). Срок и форму уточните по действующей редакции НК РФ [VERIFY]. Молчание означает автоматическое применение стандартной ставки 22%.
- Пересмотрите договоры аренды — проверьте формулировки цены, добавьте НДС-оговорку («в том числе НДС» или «НДС начисляется сверх арендной платы»).
- Перенастройте учёт и шаблоны документов — счета-фактуры (ст. 169 НК РФ), книги продаж и покупок, программу бухгалтерского учёта.
- Оцените экономику вычетов — если вы выбираете ставку 22%, запросите счета-фактуры от поставщиков коммунальных услуг и подрядчиков ретроспективно: часть входного НДС может быть принята к вычету в переходном периоде.
Из практики: арендодатель — ИП на УСН «доходы», три офисных помещения в регионе. Доход за 2025 год — 18,5 млн рублей. Подпадает под порог 20 млн рублей и подаёт уведомление об освобождении по ст. 145 НК РФ. Все арендаторы — юридические лица на ОСНО. При переговорах о продлении договоров арендаторы запросили счета-фактуры с НДС для вычета. ИП просчитал оба варианта: освобождение (без вычетов, цена аренды без НДС) и ставка 5% (с НДС в счёте-фактуре, без вычета входного НДС). Поскольку входной НДС у ИП минимален, а арендаторы платят охотнее, когда могут принять налог к вычету, был выбран вариант со ставкой 5%. Дополнительные соглашения к договорам подписаны до первого квартала. Итог: административная нагрузка выросла (декларация, книга продаж), но отношения с арендаторами улучшились.
Риски при неправильном выборе или бездействии
Наиболее распространённая ошибка — «не делать ничего» в расчёте на то, что инспекция не заметит. АСК НДС-2 сопоставляет декларации контрагентов: если арендатор на ОСНО принял к вычету НДС по счёту-фактуре, которого вы не выставляли или выставляли неправильно, система фиксирует расхождение. Это основание для требования о представлении пояснений и возможного доначисления.
Если вы не подали уведомление об освобождении и не задекларировали НДС — инспекция вправе доначислить налог расчётным методом, плюс штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ) при неосторожности или 40% при умысле (п. 3 ст. 122 НК РФ). Пени рассчитываются по правилам ст. 75 НК РФ [VERIFY].
Ещё одна точка риска — неверное применение расчётной ставки. При ставке 5% расчётная ставка — 5/105, при ставке 22% — 22/122. Если НДС выделен неверно, счёт-фактура дефектна, арендатор не вправе принять вычет, и возникает претензия уже со стороны арендатора.
Выбор ставки, который выглядит простым на первый взгляд, определяет налоговую нагрузку на 12 кварталов вперёд — именно на столько связывает спецставка (п. 9 ст. 164 НК РФ). Пересмотреть этот выбор в течение переходного окна можно только однократно (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). После — только через 12 кварталов.
Получить консультациюСвязанные понятия: ст. 164, ст. 145, счёт-фактура на УСН
Ст. 164 НК РФ — налоговые ставки. Устанавливает: основную ставку 22% (п. 3), льготную 10% (п. 2), нулевую 0% (п. 1), спецставки для УСН 5% и 7% (п. 8). Именно эта статья определяет, сколько НДС вы начисляете с арендной платы. Спецставки УСН — в п. 8, условия их применения — в п. 9.
Ст. 145 НК РФ — освобождение от НДС. Для ОСНО: выручка за 3 месяца не более 2 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ, действует). Для УСН: доход за предыдущий год не более 20 млн рублей (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ, с 01.01.2026). Освобождение не лишает статуса налогоплательщика: при нарушении условий (превышении порога) НДС восстанавливается с начала периода нарушения.
Счёт-фактура на УСН. При освобождении — выставляется с пометкой «Без налога (НДС)». При спецставках 5% и 7% — стандартный счёт-фактура с указанием ставки и суммы налога. Обязателен к регистрации в книге продаж (ст. 169 НК РФ, постановление Правительства № 1137). Электронный формат — при необходимости [VERIFY].
Переходный период и УСН. Порог 20 млн рублей на 2026–2028 годы заморожен (закон лета 2026, законопроект № 1256655-8): дальнейшее снижение до 15 и 10 млн рублей отложено; точные годы дальнейшего снижения уточняются [VERIFY]. На горизонте ближайших лет порог сохраняется на уровне 20 млн рублей — это стабильный ориентир для планирования.
Частые вопросы
1. Как уведомить об освобождении от НДС?
Подайте уведомление в налоговую инспекцию в письменной форме. Срок подачи уточняйте по действующей редакции НК РФ [VERIFY]. К уведомлению прилагаются документы, подтверждающие, что доход за предыдущий год не превысил 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ, 176-ФЗ в ред. 425-ФЗ).
2. Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН?
Если вы применяете освобождение по ст. 145 НК РФ, счета-фактуры выставляются с пометкой «Без налога (НДС)». Если вы платите НДС по ставке 5%, 7% или 22% — счета-фактуры обязательны в стандартном порядке (ст. 169 НК РФ).
3. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение означает, что вы не начисляете НДС с аренды и не сдаёте декларации по НДС. Минус: входной НДС по расходам (ремонт, коммунальные услуги) к вычету не принимается, а включается в стоимость — это удорожает себестоимость.
4. Как выбрать ставку НДС на УСН?
Выбор зависит от двух переменных: уровня дохода и доли входного НДС в расходах. Спецставки 5% и 7% не дают права на вычет входного НДС, но снижают нагрузку с выручки. Ставка 22% с вычетами выгодна при высоком входном НДС — например, при крупном ремонте. Разберите свои цифры до выбора ставки.
5. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?
Все, кто применяет УСН и чей доход за 2025 год превысил 20 млн рублей, обязаны платить НДС с 2026 года (176-ФЗ в ред. 425-ФЗ). Если доход не превысил 20 млн рублей — можно применить освобождение по ст. 145 НК РФ, но оно не автоматическое: нужно подать уведомление.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оценки конкретной ситуации обратитесь к специалисту.