Переход на НДС при УСН: аренда недвижимости

Переход на НДС при УСН в сфере аренды недвижимости затрагивает тысячи собственников: ИП и ООО, сдающих офисы, склады, торговые площади и производственные помещения. Если вы на упрощёнке и думаете, что НДС вас не касается, — это уже не так. Разберём, что именно изменилось, как считать свои лимиты и какие шаги нужно сделать прямо сейчас.

Почему аренда на УСН теперь облагается НДС

До 2025 года упрощенцы не являлись плательщиками НДС — это была ключевая льгота спецрежима. Федеральный закон 176-ФЗ от 12.07.2024 изменил это правило: с 1 января 2025 года организации и ИП на УСН признаются плательщиками НДС в общем порядке по главе 21 НК РФ. Аренда недвижимости — стандартная облагаемая операция по ст. 146 НК РФ — теперь формально попадает под НДС независимо от системы налогообложения арендодателя.

Одновременно законодатель предусмотрел смягчающие механизмы: освобождение по ст. 145 НК РФ для малого бизнеса и специальные пониженные ставки для тех, кто превышает порог освобождения. Смысл — не ударить по малому арендному бизнесу, а встроить его в систему НДС постепенно.

С 1 января 2026 года ситуация стала острее: стандартная ставка НДС выросла с 20% до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Расчётная ставка — 22/122. Для арендодателя на УСН, который не воспользовался ни освобождением, ни спецставкой, это означает ощутимый рост налоговой нагрузки на каждый рубль арендной выручки.

Шаг 1. Считаем доход и определяем свой статус

Первое, что нужно сделать, — сравнить фактический доход за предыдущий год с пороговыми значениями. Именно от этого зависит, какой режим НДС вам доступен.

Порог освобождения: 20 млн рублей. Если ваш доход за предыдущий календарный год не превысил 20 млн рублей — вы вправе применять освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025). Это означает: не исчислять НДС, не платить его в бюджет, не вести книгу продаж в части НДС-расчётов. Счета-фактуры выставляются с отметкой «Без НДС».

Важный нюанс для ИП-арендодателей: с 2026 года проценты по банковским вкладам не учитываются в доходе при определении права на освобождение, если общий доход ИП за 2025 год не превысил 60 млн рублей (104-ФЗ от 25.04.2026). Это сузило число тех, кто формально теряет освобождение только из-за депозитных процентов.

Спецставки 5% и 7%. Если доход превысил 20 млн, но не вышел за пределы лимита для ставки 5% — 272,5 млн рублей на 2026 год (с учётом дефлятора 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734) — вы вправе выбрать спецставку 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ). При доходе до 490,5 млн рублей — ставка 7% (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ). Важно: при спецставках вычеты входного НДС не применяются (п. 9 ст. 164 НК РФ).

Стандартная ставка 22%. Если доход превысил 490,5 млн рублей — вы теряете право на УСН и переходите на ОСНО, где применяется стандартная ставка 22% с полным правом на вычеты (ст. 171–172 НК РФ).

Шаг 2. Выбираем режим и фиксируем его

Выбор режима НДС — не автоматический. Его нужно сделать осознанно и закрепить уведомлением или декларационной позицией. Ошибка на этом шаге обходится дорого: спецставка 5% или 7% связывает вас на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ). Отказаться досрочно нельзя, кроме случаев потери права на спецставку из-за превышения лимита доходов.

Для тех, кто впервые переходит на НДС в 2026 году и выбирает спецставку, 425-ФЗ от 28.11.2025 предусмотрел особое «окно отказа»: в течение 4 налоговых периодов (кварталов) с начала применения спецставки можно однократно отказаться от неё и перейти на общую ставку (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ). Это шанс скорректировать решение, если расчёт оказался неверным.

Как выбрать для аренды: если ваши арендаторы — плательщики НДС (организации на ОСНО), им важен входящий НДС для вычета. При вашей спецставке 5% или 7% они получат НДС в счёте-фактуре, однако сумма вычета будет меньше, чем при ставке 22%. Часть арендаторов может сочесть это невыгодным. Если же арендаторы — физические лица, ИП на УСН или розничный бизнес без НДС-вычетов, спецставка однозначно выгоднее: ваша нагрузка ниже, а им разница несущественна.

Шаг 3. Уведомляем налоговый орган об освобождении

Если вы выбрали освобождение по ст. 145 НК РФ — его нужно заявить. Освобождение не применяется «по умолчанию»: без уведомления вы формально остаётесь плательщиком НДС с обязанностью исчислять и уплачивать налог по применимой ставке.

Уведомление подаётся в налоговый орган по месту учёта не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого вы хотите применять освобождение. К уведомлению прикладываются документы, подтверждающие размер выручки (выписка из книги учёта доходов и расходов или аналогичный документ). Форму уведомления уточните в актуальной редакции приказа ФНС — она периодически обновляется.

После подачи уведомления освобождение применяется в течение 12 последовательных месяцев. По истечении этого срока его нужно подтвердить повторно или перейти на иной режим. Если в течение периода освобождения ваш доход превысит 20 млн рублей — право на освобождение утрачивается с 1-го числа месяца, в котором произошло превышение, и вам придётся доначислить НДС.

Шаг 4. Пересматриваем договоры аренды

Это один из самых практически важных шагов, который часто упускают. Действующие договоры аренды могут содержать формулировки, которые при переходе на НДС создают правовую неопределённость или прямые убытки.

Три типичных ситуации в договорах аренды:

Арендная плата «без НДС» или «НДС не облагается». Если вы применяли освобождение и теперь переходите на спецставку или стандартную ставку — арендатор может настаивать, что НДС «сверху» не предусмотрен договором. Возникает риск, что налог придётся исчислять «изнутри» суммы договора. Необходимо дополнительное соглашение, закрепляющее новую формулу цены.

Арендная плата «включая НДС 20%». С 2026 года ставка выросла до 22%. Если в договоре зафиксирован процент, а не сумма — нужно уточнить: применяется ли новая ставка автоматически или требуется изменение договора. Судебная практика по этому вопросу формируется; безопаснее закрепить актуальную ставку дополнительным соглашением.

Твёрдая сумма без указания НДС. В этом случае вопрос о том, включён НДС в цену или предъявляется сверху, решается исходя из буквального толкования договора и фактических обстоятельств сделки (ст. 431 ГК РФ). Суды при оценке таких споров учитывают деловую переписку, акты, счета-фактуры и поведение сторон до и после подписания договора.

• Проверить все действующие договоры аренды на предмет формулировок об НДС.
• Подписать дополнительные соглашения с арендаторами, уточняющие порядок расчёта арендной платы с учётом НДС.
• Убедиться, что в счетах-фактурах и актах указана правильная ставка (5%, 7% или 22%) или отметка «Без НДС».
• Проверить, не изменилась ли экономика аренды: если вы несёте расходы с входным НДС (ремонт, услуги УК), просчитайте, не выгоднее ли ставка 22% с вычетами.
• Убедиться, что уведомление об освобождении или выборе спецставки подано в установленные сроки.

Шаг 5. Настраиваем учёт и выставление счетов-фактур

После того как режим выбран и договоры приведены в порядок, нужно наладить операционный учёт. Ошибки в счетах-фактурах и книге продаж — самая частая причина вопросов при камеральной проверке декларации по НДС.

При освобождении по ст. 145 НК РФ: счета-фактуры выставляются с отметкой «Без НДС» (ст. 168, 169 НК РФ). Книгу продаж вести нужно, но НДС к уплате не начисляется. Декларация по НДС в части операций, попадающих под освобождение, не подаётся, однако при наличии иных НДС-операций (например, импорт) декларацию подать придётся.

При спецставке 5% или 7%: счета-фактуры выставляются в общем порядке по ст. 169 НК РФ с указанием ставки 5% или 7% и соответствующей суммы НДС. Расчётная ставка — 5/105 или 7/107 соответственно. Книга продаж ведётся. Право на вычеты входного НДС — отсутствует (п. 9 ст. 164 НК РФ).

При стандартной ставке 22%: счета-фактуры с расчётной ставкой 22/122, полноценное ведение книги покупок и продаж, вычеты входного НДС по ст. 171–172 НК РФ в общем порядке.

Декларация по НДС подаётся электронно не позднее 25-го числа после окончания квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ). Уплата НДС — не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ). Просрочка декларации влечёт штраф: 5% суммы налога за каждый полный и неполный месяц, но не более 30% и не менее 1000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Как снять возражение «меня это не касается, я на упрощёнке»

Это самое распространённое заблуждение среди арендодателей на УСН в 2025–2026 году. До 176-ФЗ оно было верным — упрощенцы действительно не платили НДС. Но с 1 января 2025 года это правило изменилось. Теперь «я на упрощёнке» — не освобождение от НДС, а лишь основание для выбора льготного режима внутри системы НДС.

Практически это означает следующее: если вы на УСН, сдаёте недвижимость и не подали уведомление об освобождении по ст. 145 НК РФ — налоговый орган вправе считать, что вы являетесь плательщиком НДС по стандартной ставке (с 2026 года — 22%) и должны были исчислять налог с каждой арендной выплаты. Доначисление за пропущенные периоды плюс штраф за неуплату (20% от суммы налога при неосторожности, п. 1 ст. 122 НК РФ) — реальный риск для тех, кто проигнорировал реформу.

Практика: как это работает для арендодателя

Опубликовано: 13 мая 2026

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы НДС меняются — сверяйте с актуальной редакцией НК РФ или обратитесь к специалисту.