Освобождение от НДС по ст. 145: аренда недвижимости
Если вы сдаёте недвижимость в аренду и применяете УСН, с 2025 года вы автоматически стали плательщиком НДС по 176-ФЗ. При доходе за предыдущий год не более 20 млн руб. у вас есть право на освобождение от НДС по п. 1 ст. 145 НК РФ — это реальная возможность не начислять налог с арендной платы. Упрощёнка не отменяет НДС, но даёт инструменты для управления им: разберём, как они работают именно для арендодателей.
Почему «я на упрощёнке» больше не означает «меня НДС не касается»
До 2025 года бизнес на УСН был освобождён от НДС по умолчанию — это закреплял п. 2 ст. 346.11 НК РФ. Федеральный закон 176-ФЗ от 12.07.2024 изменил эту логику: с 1 января 2025 года организации и ИП на УСН признаются плательщиками НДС в общем порядке. 425-ФЗ от 28.11.2025 уточнил параметры системы с 1 января 2026 года: основная ставка НДС повышена до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ), порог освобождения для УСН установлен на уровне 20 млн руб. дохода за предыдущий год (п. 1 ст. 145 НК РФ).
Для арендодателя на УСН это означает следующее. Если вы сдаёте офис, склад или торговое помещение и ваш годовой доход превысил 20 млн руб., вы обязаны начислять НДС с арендной платы, выставлять счета-фактуры и подавать декларацию. Если доход не превысил этот порог — у вас есть выбор, и освобождение по ст. 145 является наиболее простым вариантом. Вопрос не в том, касается ли это вас, а в том, какой инструмент выгоднее в вашей конкретной ситуации.
Норма: п. 1 ст. 145 НК РФ — освобождение от обязанностей налогоплательщика НДС, если выручка от реализации за три предшествующих последовательных календарных месяца не превысила 2 млн руб. (для ОСНО) или доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (для УСН в ред. 176-ФЗ и 425-ФЗ, с 01.01.2026).
Два порога и два режима освобождения: в чём разница
Статья 145 НК РФ содержит два самостоятельных механизма. Первый — «классический», действующий давно: для плательщиков на ОСНО. Освобождение применяется, если выручка от реализации за три предшествующих последовательных календарных месяца не превысила 2 млн руб. Для арендодателя на ОСНО со скромным оборотом — рабочий инструмент, но на практике редко применимый именно в сфере аренды коммерческой недвижимости.
Второй механизм введён специально для УСН-плательщиков законами 176-ФЗ и 425-ФЗ: освобождение действует, если доход за предыдущий календарный год не превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в действующей редакции). Именно этот порог актуален для большинства небольших арендодателей на упрощённой системе — тех, кто сдаёт один-два объекта и получает выручку в пределах данной суммы.
Важно: порог 20 млн руб. на 2026 год заморожен (законопроект № 1256655-8, принятый летом 2026 года). Дальнейшее снижение до 15 млн руб. и ниже отложено; конкретные годы снижения уточняются [VERIFY]. Это значит, что бизнес с доходом до 20 млн руб. имеет относительно стабильный горизонт планирования на текущий период.
Нормы: п. 1 ст. 145 НК РФ (порог 2 млн руб. — ОСНО; 20 млн руб. — УСН); 176-ФЗ от 12.07.2024; 425-ФЗ от 28.11.2025; дефлятор 1,090 на 2026 год (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734).
Освобождение, спецставка или стандартная ставка: что выбрать арендодателю
Для УСН-плательщика с доходом до 20 млн руб. варианты выглядят так.
- Сценарий 1. Освобождение по ст. 145 (доход до 20 млн руб.)
- НДС с арендной платы не начисляется. Счета-фактуры выставляются с пометкой «Без НДС». Декларацию всё равно нужно подавать — до 25-го числа месяца, следующего за кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Вычет входного НДС недоступен. Подходит, если арендаторы — физические лица или малый бизнес на УСН (им вычет не нужен), а крупных расходов с НДС у арендодателя нет.
- Сценарий 2. Спецставка 5% (доход за год до 272,5 млн руб. с дефлятором 1,090)
- НДС начисляется по ставке 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ). Вычеты входного НДС недоступны. Налоговая нагрузка умеренная. Ставка связывает на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ) — это почти три года, возможность передумать очень ограничена. Подходит, если арендаторы — плательщики НДС, которым важен счёт-фактура, а входных расходов с НДС у арендодателя мало.
- Сценарий 3. Стандартная ставка 22%
- НДС начисляется по ставке 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, расч. 22/122), вычеты входного НДС доступны в полном объёме. Налоговая нагрузка выше, но при значительных расходах на ремонт, оснащение, коммунальные услуги с НДС — вычет может перекрыть налог. Актуально при строительстве или крупной реконструкции объекта. Счета-фактуры обязательны (ст. 169 НК РФ).
- Сценарий 4. Освобождение по ст. 149 (специальные случаи)
- Аренда государственного и муниципального имущества, помещений медицинскими и образовательными организациями — ст. 149 НК РФ предусматривает отдельные льготы. Это не ст. 145, а самостоятельный механизм освобождения отдельных операций. Если деятельность попадает под ст. 149 — ст. 145 не нужна.
Ключевой вопрос при выборе: кто ваши арендаторы и есть ли у вас значительный входящий НДС (капремонт, строительство, оснащение). Если арендаторы не принимают НДС к вычету — освобождение по ст. 145 самый «лёгкий» путь. Если арендаторы крупные плательщики НДС и цена аренды для них важнее итогового счёта — спецставка 5% сохраняет конкурентоспособность при меньшей нагрузке, чем 22%.
Вы сдаёте недвижимость в аренду на УСН и ещё не определились с режимом НДС? Декларация подаётся до 25-го числа после каждого квартала — каждый пропущенный период закрывает часть вариантов. Разберём вашу ситуацию: доходы, состав арендаторов, входящие расходы — и покажем, какой режим выгоднее именно вам.
Получить консультациюПорядок применения освобождения по ст. 145: шаги для арендодателя
Освобождение по ст. 145 не применяется автоматически. Нужно совершить конкретные действия, иначе налоговый орган будет считать вас обычным плательщиком НДС со всеми вытекающими.
- Убедитесь, что доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ). Учитываются доходы по правилам гл. 26.2 НК РФ. С 2026 года для ИП проценты по банковским вкладам не включаются в этот порог при условии дохода не более 60 млн руб. за 2025 год (104-ФЗ от 25.04.2026).
- Подготовьте документы, подтверждающие размер выручки: выписки из книги учёта доходов и расходов (КУДиР), банковские выписки. Актуальный перечень документов уточните по текущей редакции п. 3 ст. 145 НК РФ и приказам ФНС [VERIFY].
- Направьте в налоговый орган уведомление об использовании права на освобождение по установленной форме не позднее 20-го числа месяца, с которого начинает применяться освобождение (п. 3 ст. 145 НК РФ). Форму уведомления и порядок подачи уточните по актуальному приказу ФНС [VERIFY].
- Перестройте работу со счетами-фактурами: с момента освобождения все счета-фактуры выставляются с пометкой «Без НДС» (п. 5 ст. 168 НК РФ).
- Продолжайте подавать декларацию по НДС в установленные сроки (до 25-го числа после квартала, п. 5 ст. 174 НК РФ) — освобождение от обязанностей налогоплательщика не означает освобождения от отчётности.
Риск утраты освобождения: что отслеживать
Освобождение по ст. 145 действует до тех пор, пока соблюдается условие по доходу. Если в течение периода, на который получено освобождение, доход превысит 20 млн руб. (для УСН) или выручка за три последовательных месяца превысит 2 млн руб. (для ОСНО), право на освобождение утрачивается с 1-го числа месяца, в котором произошло превышение (п. 5 ст. 145 НК РФ). С этого момента нужно начислять НДС по стандартной ставке.
Для арендодателя это означает необходимость ежемесячного мониторинга накопленного дохода. Особенно важно учитывать единовременные платежи — обеспечительные депозиты, штрафные санкции по договору, компенсации — в части их квалификации для целей ст. 145. Суды при оценке выручки для целей освобождения учитывают реальное поступление средств, связанных с реализацией, а не только строку «аренда» в договоре.
Отдельный риск — применение освобождения в отношении операций, которые не освобождаются. Например, если арендодатель параллельно оказывает услуги, не подпадающие под ст. 145, и не разделяет учёт — налоговый орган вправе доначислить НДС по всем операциям. Судебная практика по раздельному учёту при наличии освобождённых и неосвобождённых операций последовательно указывает на обязанность обеспечить раздельный учёт по правилам ст. 170 НК РФ.
Нормы: п. 5 ст. 145 НК РФ — утрата права на освобождение; ст. 170 НК РФ — раздельный учёт при наличии облагаемых и необлагаемых операций.
Практика: два обезличенных кейса
Кейс 1. ИП-арендодатель, несколько объектов, доход 16 млн руб. в год
Предприниматель на УСН «доходы» сдавал три торговых помещения физическим лицам и микробизнесу без НДС. Годовой доход — около 16 млн руб. С января 2025 года стал плательщиком НДС по 176-ФЗ. Автоматически перешёл на стандартную ставку, поскольку не подал уведомление об освобождении. За первый квартал был доначислен НДС расчётным методом из уже полученной арендной платы (т. е. за счёт собственных средств, а не дополнительно к арендной плате). Ущерб — иллюстративно: при квартальном доходе 4 млн руб. расчётная сумма НДС по ставке 20/120 составила бы около 667 тыс. руб., которые арендодатель не предъявил арендаторам. Вывод: подача уведомления в срок при соблюдении условий по доходу полностью исключила бы эту ситуацию.
Кейс 2. ООО-арендодатель, арендатор требует счёт-фактуру с НДС
Компания на УСН сдавала офис в аренду крупному арендатору — плательщику НДС на ОСНО. После перехода на освобождение по ст. 145 арендатор отказался принять счёт-фактуру с пометкой «Без НДС»: ему нужен был вычет. Переговоры завершились выбором спецставки 5% (п. 8 ст. 164 НК РФ) вместо освобождения: арендатор получил вычет, арендодатель сохранил клиента при нагрузке 5% против 22%. Ключевой момент: решение принималось до истечения периода, в который можно было изменить режим, — промедление означало бы 12 кварталов без возможности отказа от уже выбранной спецставки (п. 9 ст. 164 НК РФ).
Снимаем возражение: «Я на упрощёнке — меня НДС не касается»
Это была правда до 2025 года. С принятием 176-ФЗ от 12.07.2024 упрощённая система налогообложения перестала автоматически освобождать от НДС. Сейчас «я на УСН» означает: у вас есть набор инструментов — освобождение по ст. 145, спецставки 5% и 7%, стандартная ставка 22%. Задача не «избежать НДС», а выбрать режим, который соответствует вашей структуре доходов и расходов. Бездействие — это тоже выбор, но по умолчанию он самый дорогой.
Срок подачи уведомления об освобождении — не позднее 20-го числа месяца, с которого оно применяется. После этой даты возможность применить освобождение задним числом крайне ограничена. Если у вас ещё не оформлен выбор режима НДС — сейчас подходящий момент разобраться с документами и последствиями.
Разобрать ситуациюДокументальное оформление: счета-фактуры, декларация, уведомление
При освобождении по ст. 145 документальные обязанности не исчезают — они упрощаются. Счета-фактуры арендодатель обязан выставлять по-прежнему, но с отметкой «Без НДС» (п. 5 ст. 168 НК РФ). Отказ от выставления счётов-фактур — нарушение, которое при проверке создаёт риск квалификации реализации как облагаемой НДС.
Декларация по НДС подаётся в стандартные сроки: до 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ), в электронном виде. Освобождённый от уплаты НДС плательщик заполняет декларацию в части, предусмотренной для необлагаемых операций. Уплата НДС при освобождении по ст. 145 не производится — но декларацию подавать всё равно нужно.
Уведомление подаётся в налоговый орган по установленной форме. Срок — не позднее 20-го числа месяца, с которого применяется освобождение (п. 3 ст. 145 НК РФ). К уведомлению прилагаются документы, подтверждающие право на освобождение (выписка из КУДиР и иные документы по перечню, утверждённому ФНС [VERIFY]). Если уведомление не подано в срок, налоговый орган вправе считать, что освобождение не применяется, — и доначислить НДС по стандартным правилам.
Для арендодателя, перешедшего на освобождение, важно также восстановить «входной» НДС по имуществу, которое начинает использоваться в необлагаемой деятельности, в порядке ст. 170 НК РФ. Если объект недвижимости приобретался с НДС, который ранее был принят к вычету — при переходе на освобождение часть вычета подлежит восстановлению. Это нередко упускаемый момент при планировании перехода.
Нормы: п. 3 ст. 145 НК РФ — уведомление; п. 5 ст. 168 НК РФ — счёт-фактура «Без НДС»; п. 5 ст. 174 НК РФ — срок декларации (25-е число); ст. 170 НК РФ — восстановление вычета при переходе на необлагаемую деятельность.
Что меняет 425-ФЗ с 2026 года: ставка 22% и окно отказа
425-ФЗ от 28.11.2025 внёс изменения, принципиальные для тех, кто только планирует или уже применяет спецставки НДС на УСН. Основная ставка НДС с 1 января 2026 года составляет 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, расч. 22/122). Это повышение с прежних 20% непосредственно влияет на выбор между освобождением и спецставкой: если раньше разрыв между 20% и 5% составлял 15 процентных пунктов, теперь — 17.
Для впервые перешедших на спецставку с 2026 года 425-ФЗ ввёл окно однократного отказа: в течение 4 налоговых периодов (то есть 4 кварталов) можно отказаться от спецставки и перейти на иной режим (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ в ред. 425-ФЗ). По истечении этого окна спецставка связывает на оставшиеся кварталы из 12 (п. 9 ст. 164 НК РФ). Это существенное изменение по сравнению с 2025 годом, когда возможности досрочного выхода из спецставки не было.
Для арендодателя на УСН, перешедшего на спецставку 5% в 2025 году, 425-ФЗ также закрепил лимиты с учётом дефлятора 1,090: ставка 5% применяется при доходе до 272,5 млн руб., ставка 7% — до 490,5 млн руб. (п. 8–9 ст. 164 НК РФ; приказ МЭР от 06.11.2025 № 734). Превышение лимита означает переход на стандартную ставку 22%.
Частые вопросы
1. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?
Нет. Если вы выбрали спецставку 5% или 7% по п. 8 ст. 164 НК РФ, право на вычеты входного НДС не возникает — такова прямая норма закона. Вычеты доступны только при применении стандартной ставки 22% или 10%.
2. Что меняется по НДС с 2026 года?
С 1 января 2026 года основная ставка НДС повышена с 20% до 22% (425-ФЗ от 28.11.2025, п. 3 ст. 164 НК РФ). Порог освобождения для УСН-плательщиков остаётся на уровне 20 млн руб. дохода за предыдущий год (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ). Дефлятор на 2026 год — 1,090; лимиты со ставкой 5% и 7% составляют 272,5 млн руб. и 490,5 млн руб. соответственно.
3. Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН?
Это зависит от выбранного режима. При освобождении по ст. 145 счета-фактуры выставляются с пометкой «Без НДС» — обязанность сохраняется. При применении спецставки 5% или 7% счета-фактуры выставляются с указанием соответствующей ставки и суммы налога. В обоих случаях декларацию по НДС подавать нужно — до 25-го числа месяца, следующего за кварталом.
4. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение по ст. 145 позволяет не начислять НДС с реализации и не уплачивать его в бюджет. Для арендодателя на УСН с доходом до 20 млн руб. за предыдущий год — это наиболее простой вариант: счета-фактуры выставляются с пометкой «Без НДС», цена аренды для арендатора не увеличивается. Минус — вычет входного НДС также недоступен.
5. Как уведомить об освобождении от НДС?
Направить в налоговый орган уведомление об использовании права на освобождение по установленной форме не позднее 20-го числа месяца, с которого применяется освобождение (п. 3 ст. 145 НК РФ). К уведомлению прилагаются документы, подтверждающие размер выручки. Конкретный перечень документов и актуальную форму уведомления уточните по текущей редакции НК РФ и приказам ФНС [VERIFY].
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы актуальны по состоянию на дату публикации; перед принятием решений рекомендуется сверить с действующей редакцией НК РФ.