Льготы по ст. 149 НК: строительство
Ст. 149 НК РФ освобождает от НДС конкретные операции в строительстве — продажу жилья, передачу доли в уставном капитале, ряд услуг застройщика, — но не весь строительный бизнес автоматически. С 2026 года упрощенцы стали плательщиками НДС по 176-ФЗ и 425-ФЗ, поэтому вопрос «касается ли меня ст. 149» стал критически важным. Ниже — пошаговый разбор: какие операции защищены, как правильно квалифицировать их и что сделать прямо сейчас, чтобы не переплатить налог и не получить доначисления.
Шаг 1. Разберитесь, что именно освобождает ст. 149 НК РФ в строительстве
Льготы по ст. 149 НК: строительство — это не иммунитет для всей отрасли, а список конкретных операций. Налоговая льгота предоставляется только тем, кто попадает под буквальную формулировку нормы. Три ключевых блока, актуальных для строительного бизнеса:
Реализация жилых помещений и долей в них. Пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от НДС реализацию жилых домов, жилых помещений и долей в них. Это распространяется на застройщиков, продающих квартиры и дома конечным покупателям. Нежилые помещения — апартаменты, кладовые, машино-места — под льготу не подпадают и облагаются в общем порядке.
Услуги застройщика по договору долевого участия. Пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает услуги застройщика при строительстве жилых домов по договорам участия в долевом строительстве. Вознаграждение застройщика — экономия от строительства — не облагается НДС. Но если застройщик строит нежилые объекты по ДДУ (офисы, гаражи), льгота не применяется.
Строительно-монтажные работы для собственного потребления. Отдельный аспект: пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ признаёт СМР для собственного потребления объектом налогообложения. Ст. 149 НК РФ прямого освобождения для таких работ не даёт, поэтому при строительстве хозяйственным способом НДС начисляется и одновременно принимается к вычету (при наличии оснований).
Ст. 149 НК РФ, п. 3: операции, освобождённые от НДС. Пп. 22 — реализация жилья. Пп. 23.1 — услуги застройщика по ДДУ на жильё. Ст. 146 НК РФ, пп. 3 п. 1 — СМР для собственного потребления — объект НДС.
Важный практический нюанс: льгота по ст. 149 НК РФ применяется автоматически — отказаться от неё по пп. 22 п. 3 нельзя (это пункт 3, а не пункт 2, по которому отказ разрешён). По пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ аналогично: отказ не предусмотрен. Если ваш контрагент — плательщик НДС и хочет принять налог к вычету, продажа жилья всё равно пройдёт без НДС. Это нужно учитывать при ценообразовании и переговорах с инвесторами.
Шаг 2. Определите свой статус плательщика НДС с 2026 года
С 2025 года все организации и ИП на УСН стали плательщиками НДС по умолчанию (176-ФЗ от 12.07.2024). С 1 января 2026 года к этому добавилось повышение основной ставки до 22% (425-ФЗ от 28.11.2025, п. 3 ст. 164 НК РФ). Если вы думаете, что «на упрощёнке» вас это не касается, — это распространённое и дорогостоящее заблуждение.
Три статуса для строительного бизнеса на УСН в 2026 году:
- Доход за 2025 год не превысил 20 млн руб.
- Вы вправе получить освобождение от НДС по п. 1 ст. 145 НК РФ (в редакции 176-ФЗ и 425-ФЗ). Подать уведомление нужно до начала применения освобождения. При освобождении ст. 149 НК РФ фактически «перекрывается» — вы всё равно не платите НДС, но по иному основанию. Входной НДС к вычету не принимается. Порог освобождения — 20 млн руб. по п. 1 ст. 145 НК РФ (425-ФЗ от 28.11.2025).
- Доход от 20 до 272,5 млн руб.
- Освобождение недоступно. Вы выбираете: спецставка 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ) или стандартная ставка 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ). При ставке 5% вычеты не применяются. При ставке 22% — вычеты применяются в полном объёме ст. 171–172 НК РФ. Лимит для ставки 5% — 272,5 млн руб. с учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734).
- Доход от 272,5 до 490,5 млн руб.
- Доступна ставка 7% (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ) или стандартная 22%. Вычеты при ставке 7% не применяются (п. 2 ст. 170 НК РФ). При выборе спецставки — она связывает на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Лимит 490,5 млн руб. — с учётом дефлятора 1,090.
П. 1 ст. 145 НК РФ (ред. 425-ФЗ): порог освобождения — 20 млн руб. за предыдущий год. П. 8 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ): спецставки 5% (расч. 5/105) и 7% (расч. 7/107). П. 9 ст. 164 НК РФ: период применения — 12 последовательных кварталов.
Ключевой момент для строителей: ст. 149 НК РФ работает вместе с выбранным вами налоговым режимом НДС, а не вместо него. Если вы применяете ставку 22% и одновременно реализуете жилые помещения по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ — по жилью НДС ноль, по нежилым объектам и услугам — 22%. Это требует раздельного учёта.
Вы строите жильё, используете ДДУ или совмещаете жилые и нежилые объекты — и не уверены, правильно ли квалифицированы ваши операции по ст. 149 НК РФ. Декларации за 1 квартал 2026 года уже сданы; ошибки в квалификации операций сейчас выходят доначислениями плюс штраф 20% по п. 1 ст. 122 НК РФ. Разбор ситуации занимает один рабочий день.
Получить консультацию по переходу на НДСШаг 3. Проведите раздельный учёт правильно
Если строительная компания ведёт одновременно льготируемые (жильё по ст. 149) и облагаемые операции (коммерческая недвижимость, услуги генподряда), раздельный учёт обязателен. Это требование прямо закреплено в п. 4 ст. 149 НК РФ. Отсутствие раздельного учёта — одно из главных оснований для снятия вычетов при налоговых проверках строительных компаний.
Что конкретно нужно разделять:
- Выручку: по льготируемым операциям (жильё, услуги застройщика по жилым ДДУ) и по облагаемым (нежилые объекты, подрядные работы).
- Расходы: прямые затраты на каждый вид деятельности — отдельно; общехозяйственные — распределять пропорционально выручке (правило «пяти процентов» — п. 4 ст. 170 НК РФ).
- Входной НДС от поставщиков: по расходам на облагаемые операции — принять к вычету; по расходам на льготируемые — включить в стоимость.
П. 4 ст. 149 НК РФ: обязательность раздельного учёта при смешанных операциях. П. 4 ст. 170 НК РФ: порядок распределения входного НДС. Правило 5%: если доля расходов по необлагаемым операциям не превышает 5% от общей суммы расходов за квартал — весь входной НДС можно принять к вычету.
Суды при оценке правомерности вычетов обращают внимание на наличие утверждённой учётной политики с описанием метода раздельного учёта, первичных документов по каждому виду операций и правильность применения пропорции. Если учётная политика не предусматривает раздельный учёт, налоговый орган вправе отказать в вычетах по всем операциям — даже по тем, которые облагаются НДС.
Шаг 4. Правильно оформите первичку и счета-фактуры
Документооборот на стыке льготируемых и облагаемых операций — зона повышенного внимания при камеральных проверках (ст. 88 НК РФ). Три правила для строительного бизнеса:
По операциям, освобождённым по ст. 149 НК РФ. Счёт-фактуру выставлять нужно, но с пометкой «Без налога (НДС)» (п. 5 ст. 168 НК РФ). Налоговая база в счёте-фактуре — стоимость объекта без НДС. Покупатель-застройщик не принимает налог к вычету, потому что его просто нет.
При спецставке 5% или 7%. Счёт-фактура выставляется в стандартном порядке ст. 169 НК РФ — с указанием ставки и суммы НДС. Покупатель, который является плательщиком НДС по стандартной ставке, принимает ваш НДС к вычету. Это важное преимущество для b2b-цепочек в строительстве.
При освобождении по ст. 145 НК РФ. Счета-фактуры не выставляются вовсе. Покупатель не получает вычета — для b2b это может быть критично при выборе подрядчика. Учитывайте это при переговорах с заказчиками.
Отдельный вопрос — счета-фактуры на авансы по ДДУ. Суды при оценке правомерности освобождения по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ учитывают квалификацию платежей в момент их получения: является ли объект жилым уже на стадии проектирования или нет. Если разрешение на строительство предусматривает смешанный объект (апартаменты + жильё), нужно чётко разграничить поступления в учёте.
- Проверьте, все ли операции с жильём и ДДУ на жилые дома квалифицированы как льготные по ст. 149 НК РФ.
- Убедитесь, что учётная политика содержит метод раздельного учёта для льготируемых и облагаемых операций.
- Проверьте оформление счетов-фактур: пометка «Без налога (НДС)» — по ст. 149; стандартный счёт-фактура с НДС — по облагаемым операциям и спецставкам.
- Убедитесь, что декларация содержит заполненный раздел 7 по операциям ст. 149 НК РФ; декларация подаётся до 25-го числа после квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ).
- Подтвердите, что выбранная ставка (5% или 7%) зафиксирована — отказ до истечения 12 кварталов невозможен (п. 9 ст. 164 НК РФ).
Часто строительные компании обнаруживают ошибки в квалификации операций и раздельном учёте уже после получения требования из налоговой. Уплата НДС производится тремя равными частями до 28-го числа каждого из трёх месяцев квартала (п. 1 ст. 174 НК РФ) — выявить и исправить ошибку лучше до, а не после платёжного поручения с пенями. Разбираем конкретную ситуацию без обобщений.
Разобрать ситуацию с переходом на НДСШаг 5. Оцените риски и выберите оптимальную стратегию
Строительный бизнес на УСН в 2026 году оказался в точке выбора: освобождение, спецставка или стандартная ставка. Ст. 149 НК РФ при этом — не альтернатива налоговому режиму, а дополнительный инструмент снижения нагрузки по конкретным операциям. Правильная комбинация зависит от структуры выручки.
Из практики бюро (обезличенный кейс). Застройщик на УСН с выручкой около 180 млн руб. в год строит жилой комплекс с коммерческими помещениями на первом этаже. В 2025 году перешёл на НДС по 176-ФЗ и автоматически применял спецставку 5%. После детального разбора структуры сделок выяснилось: реализация квартир по ДДУ — освобождена по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, а вознаграждение застройщика по жилым ДДУ — тоже. НДС 5% должен был начисляться только на реализацию коммерческих помещений (примерно 15% от выручки). Отсутствие раздельного учёта привело к переплате за три квартала. Пересчёт, уточнённые декларации и организация раздельного учёта вернули переплаченное и исключили риск проверки по признаку занижения базы.
Из практики бюро (обезличенный кейс). Генеральный подрядчик на УСН с выручкой 95 млн руб. строил исключительно жилые дома по договорам подряда — не по ДДУ. Владелец был уверен, что строительство жилья освобождено от НДС по ст. 149 НК РФ. Это ошибочная квалификация: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 освобождает услуги именно застройщика по ДДУ, а не подрядные работы по строительству жилья. Генподрядчик — не застройщик в смысле ст. 149 НК РФ. После консультации компания своевременно подала уведомление об освобождении по ст. 145 НК РФ (доход не превышал 20 млн руб. за предыдущий период) и избежала начисления НДС за пропущенные кварталы.
Снимаем возражение: «Я на упрощёнке — НДС меня не касается».
С 2025 года это неверно. 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал всех упрощенцев плательщиками НДС — автоматически, без заявлений. Ст. 149 НК РФ освобождает отдельные операции, ст. 145 НК РФ — весь бизнес при доходе до 20 млн руб., но только при подаче уведомления. Если вы ничего не сделали — вы платите НДС по ставке 5%, 7% или 22%. Налоговый орган это видит по выписке с расчётного счёта. Доначисление за пропущенные кварталы плюс штраф 20% по п. 1 ст. 122 НК РФ — реальный сценарий.
Как подтвердить право на льготу при налоговой проверке
Ст. 149 НК РФ — льгота, а льготы проверяются особо тщательно. При камеральной проверке декларации с заполненным разделом 7 налоговый орган вправе истребовать документы, подтверждающие право на освобождение (ст. 88 НК РФ, п. 6). Для строительства это означает следующий комплект:
По пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (реализация жилья): договоры купли-продажи с квалификацией объектов как жилых, разрешения на ввод в эксплуатацию, технические паспорта с указанием назначения помещений, акты приёма-передачи. Суды при оценке обоснованности льготы проверяют фактическое назначение передаваемых помещений, а не только их наименование в договоре.
По пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ (услуги застройщика по жилым ДДУ): договоры участия в долевом строительстве, разрешения на строительство с указанием типа объекта (жилой дом), проектная декларация, расчёт вознаграждения застройщика, подтверждение регистрации ДДУ в Росреестре. Размер вознаграждения застройщика (экономия) должен быть документально обоснован.
Суды при оценке споров по ст. 149 НК РФ в строительстве устойчиво учитывают два критерия: фактическое назначение объекта (жилой или нет) и правовую природу договора (застройщик по ДДУ или подрядчик). Смешение этих квалификаций — типичная ошибка, приводящая к доначислениям.
Смотрите также
Вопросы и ответы
1. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?
Освобождение по ст. 145 НК РФ означает, что организация или ИП не начисляет НДС по большинству операций и не сдаёт декларацию по НДС (кроме раздела 7 по ст. 149 НК РФ). При этом входной НДС к вычету не принимается — он включается в стоимость товаров, работ, услуг. Порог для освобождения — доход за предыдущий год не более 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ от 28.11.2025). Для строительного бизнеса это оптимально, если выручка невысока и заказчики не требуют входного НДС.
2. Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН?
С 2025–2026 года упрощенцы — плательщики НДС, поэтому счета-фактуры выставлять нужно. По операциям, освобождённым по ст. 149 НК РФ, — с пометкой «Без налога (НДС)» (ст. 168 НК РФ). При ставке 5% или 7% — стандартный счёт-фактура с суммой налога (ст. 169 НК РФ). При освобождении по ст. 145 НК РФ счета-фактуры не выставляются вовсе.
3. Как уведомить об освобождении от НДС?
Для освобождения по ст. 145 НК РФ нужно направить уведомление в налоговый орган до 20-го числа месяца, с которого применяется освобождение, с приложением подтверждающих документов об объёме выручки. Форму уведомления следует уточнить на сайте ФНС России или через бюро — актуальная форма фиксируется приказом налоговой службы.
4. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?
При спецставках 5% или 7% (п. 8 ст. 164 НК РФ) вычеты входного НДС не применяются — он включается в стоимость товаров, работ, услуг (п. 2 ст. 170 НК РФ). При стандартной ставке 22% — вычеты применяются в общем порядке ст. 171–172 НК РФ. Смешанная деятельность (льготные + облагаемые операции) требует раздельного учёта по п. 4 ст. 149 и п. 4 ст. 170 НК РФ.
5. Что меняется по НДС с 2026 года?
С 1 января 2026 года (425-ФЗ от 28.11.2025): основная ставка НДС — 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ); порог освобождения для упрощенцев по ст. 145 НК РФ — 20 млн руб. за предыдущий год; лимит для ставки 5% — до 272,5 млн руб. (с дефлятором 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734), для ставки 7% — до 490,5 млн руб. Ст. 149 НК РФ о льготных операциях в строительстве содержательно не изменилась, но теперь применяется в контексте обязательного НДС для упрощенцев — и это меняет логику её использования.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оценки конкретной ситуации обратитесь к специалисту.