Льготы по ст. 149 НК: аренда недвижимости

20 мая 2026

Льготы по ст. 149 НК РФ освобождают от НДС конкретные операции — не налогоплательщика целиком. В аренде недвижимости прямая льгота по ст. 149 действует для узкого круга случаев: иностранные дипломатические представительства, отдельные категории жилья. Большинство арендодателей коммерческой недвижимости под эту статью не попадают. Зато у них есть другой инструмент — освобождение по ст. 145 НК РФ или выбор спецставки на УСН. Ниже — разбор всей системы с конкретными порогами и шагами.

Что такое льгота по ст. 149 НК РФ и как она устроена

Статья 149 НК РФ содержит закрытый перечень операций, которые не облагаются НДС. Это не освобождение налогоплательщика — это освобождение конкретной операции. Если операция поименована в ст. 149, НДС на неё не начисляется вне зависимости от системы налогообложения исполнителя.

В части аренды недвижимости ст. 149 охватывает три основных случая.

Первый — аренда жилых помещений. Пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождает от НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Это означает: если арендодатель сдаёт квартиру или комнату как жилое помещение — НДС нет. Коммерческая аренда офисов, складов, торговых площадей сюда не попадает.

Второй — аренда дипломатическим и приравненным к ним представительствам. Пп. 1 п. 1 ст. 149 освобождает услуги по аренде, оказываемые иностранным организациям и гражданам, аккредитованным в России, при условии взаимности (перечень государств устанавливается МИД РФ совместно с ФНС). На практике это касается узкого круга арендодателей.

Третий — управление многоквартирными домами. Пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемые управляющими компаниями. К аренде в классическом смысле это имеет косвенное отношение, но важно для ТСЖ и УК.

Ст. 149 НК РФ — операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения). Льгота распространяется на операцию, а не на налогоплательщика.

Важный практический момент: от льготы по п. 3 ст. 149 можно отказаться (ст. 149 п. 5 НК РФ). Это бывает выгодно, если покупатель (арендатор) сам является плательщиком НДС и хочет принять входящий налог к вычету. Отказ оформляется заявлением в налоговый орган не позднее 1-го числа квартала, с которого планируется применять обычную ставку.

Аренда коммерческой недвижимости: почему ст. 149 не помогает и что работает вместо неё

Аренда офисов, складов, торговых помещений, производственных площадей — стандартная облагаемая операция. Ст. 149 здесь не применяется. Это означает, что арендодатель обязан начислить НДС по применимой ставке — если только не подпадает под одно из двух освобождений: по ст. 145 НК РФ или (для упрощенцев) по порогу из 176-ФЗ и 425-ФЗ.

Освобождение по ст. 145 НК РФ — два режима.

Для организаций и ИП на ОСНО: если выручка за три последовательных календарных месяца не превысила 2 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ), можно получить освобождение. Уведомление подаётся в налоговый орган; счета-фактуры выставляются с отметкой «Без НДС».

Для упрощенцев с 01.01.2026: порог освобождения — доход за предыдущий год не более 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ от 28.11.2025). При доходе в пределах порога упрощенец автоматически освобождён от НДС — заявлять ничего не нужно, освобождение действует по умолчанию.

П. 1 ст. 145 НК РФ (ред. 425-ФЗ от 28.11.2025): порог освобождения для УСН — 20 млн руб. дохода за предыдущий год, с 01.01.2026. Для ОСНО — 2 млн руб. за три последовательных месяца.

Что изменилось с 2025–2026 годом. До 176-ФЗ от 12.07.2024 упрощенцы вообще не признавались плательщиками НДС. С 2025 года они вошли в периметр НДС — но с порогом освобождения. Порог первоначально был установлен на уровне 60 млн руб. за год, затем снижен. С 01.01.2026 действует порог 20 млн руб. (425-ФЗ от 28.11.2025). Порог заморожен на уровне 20 млн руб. на ближайшие годы (закон лета 2026, законопроект № 1256655-8); точные годы дальнейшего снижения закреплены: 20 млн ₽ за 2025–2028 годы, 15 млн ₽ за 2029 год, 10 млн ₽ за 2030 год и далее (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 228-ФЗ от 04.07.2026).

Для арендодателя коммерческой недвижимости на УСН это означает следующее: если арендная выручка за 2025 год не превысила 20 млн руб. — в 2026 году НДС можно не платить. Превысила — выбираете ставку.

Выбор ставки НДС для арендодателя на УСН: 5%, 7% или 22%

Если доход за предыдущий год превысил 20 млн руб. и освобождение по ст. 145 не действует, упрощенец-арендодатель обязан платить НДС. Ставки установлены п. 8 ст. 164 НК РФ (176-ФЗ, 425-ФЗ):

Ставка 5% (расчётная 5/105): Применяется при доходе до 272,5 млн руб. в год (с учётом дефлятора 1,090, приказ МЭР от 06.11.2025 № 734). Вычеты входящего НДС — не применяются. Норма: пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ.
Ставка 7% (расчётная 7/107): Применяется при доходе 272,5–490,5 млн руб. в год. Вычеты также не применяются. Норма: пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ.
Основная ставка 22% (расчётная 22/122): Действует с 01.01.2026 (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Вычеты входящего НДС — применяются в полном объёме по ст. 171–172 НК РФ.

П. 8–9 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ от 12.07.2024, 425-ФЗ от 28.11.2025: спецставки 5% и 7% для УСН; лимиты 272,5 млн руб. и 490,5 млн руб. на 2026 год. П. 3 ст. 164 НК РФ: основная ставка 22% с 01.01.2026.

Критичное ограничение: выбранная спецставка (5% или 7%) связывает на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Сменить её раньше нельзя — за исключением однократного отказа в течение первых 4 налоговых периодов (абз. 2 п. 9 ст. 164, 425-ФЗ) для тех, кто впервые переходит на НДС с 01.01.2026.

Для арендодателя недвижимости выбор ставки зависит от структуры затрат. Если поставщики коммунальных услуг, управляющих компаний, подрядчики по ремонту сами являются плательщиками НДС — входящий налог может быть значительным. В этом случае ставка 22% с вычетами может оказаться выгоднее, чем 5% без вычетов. Конкретный расчёт зависит от соотношения выручки и входящего НДС.

Вы на УСН и сдаёте коммерческую недвижимость? Доход за 2025 год близок к 20 млн руб. или уже превышает порог. Срок выбора ставки фиксируется до начала квартала — изменить решение потом нельзя 12 кварталов. Разберём вашу ситуацию и посчитаем, какой вариант выгоднее.

Получить консультацию

Матрица сценариев: арендодатель недвижимости и НДС

Сценарий 1. Арендодатель на УСН, доход за 2025 год — до 20 млн руб.: Риск: налоговый орган может квалифицировать отдельные поступления как выручку сверх порога (например, обеспечительный платёж, компенсация коммунальных расходов). Что делать: заранее разграничить виды поступлений; проверить, не учитываются ли проценты по вкладам (104-ФЗ от 25.04.2026 освобождает их для ИП с доходом до 60 млн руб. за 2025 г.); держать документальное подтверждение суммы дохода.
Сценарий 2. Арендодатель на УСН, доход превысил 20 млн руб., выбрана ставка 5%: Риск: доход в одном из кварталов может превысить лимит 272,5 млн руб. — тогда применяться начинает ставка 7%. Если уже выбрана 5% — проверить, не вышли ли за лимит. Что делать: вести мониторинг накопленного дохода поквартально; настроить счета-фактуры по ст. 169 НК РФ сразу при переходе.
Сценарий 3. Арендодатель на ОСНО, сдаёт жильё и коммерческие площади одновременно: Риск: необходимость ведения раздельного учёта (ст. 149 п. 4 и ст. 170 НК РФ). Операции по жилью — льготируемые по пп. 10 п. 2 ст. 149, НДС нет. Операции по коммерции — облагаемые, НДС 22%. При смешении учёта налоговый орган может отказать в вычетах по коммерческой части. Что делать: организовать раздельный учёт до начала квартала; закрепить методику в учётной политике.

Раздельный учёт: когда он обязателен для арендодателя

Раздельный учёт требуется, когда арендодатель ведёт одновременно облагаемые и необлагаемые операции (ст. 149 п. 4, ст. 170 НК РФ). Типичная ситуация: организация сдаёт в одном здании жилые апартаменты (льгота по пп. 10 п. 2 ст. 149) и офисы (облагаемая аренда). Без раздельного учёта вычет входящего НДС по всем расходам здания будет под угрозой.

Порядок раздельного учёта фиксируется в учётной политике организации. Расходы, прямо относимые к облагаемым операциям, — вычет в полном объёме. Расходы, прямо относимые к необлагаемым, — к вычету не принимаются, включаются в стоимость. Общехозяйственные расходы (охрана, коммунальные услуги всего здания) распределяются пропорционально выручке от облагаемых и необлагаемых операций за квартал.

Суды при оценке правомерности вычетов в ситуациях раздельного учёта обращают внимание на то, закреплена ли методика документально и применяется ли она последовательно — квартал за кварталом. Отсутствие методики в учётной политике само по себе не является основанием для отказа в вычете, но существенно осложняет защиту позиции.

Определите, подпадает ли ваша аренда под льготу ст. 149 (жильё, диппредставительства) или является облагаемой операцией.
Проверьте доход за предыдущий год: превысил ли он 20 млн руб. (для УСН) или 2 млн руб. за три месяца (для ОСНО).
Если УСН и доход выше порога — рассчитайте выгодность ставок 5%, 7% и 22% с учётом входящего НДС поставщиков.
Если есть смешанная аренда (жильё + коммерция) — закрепите методику раздельного учёта в учётной политике до начала первого квартала применения.
Настройте счета-фактуры по ст. 169 НК РФ: при освобождении — отметка «Без НДС»; при спецставке — ставка 5% или 7%; при основной — 22%.

Из практики: арендодатель на УСН и вопрос о пороге

Организация на УСН сдавала коммерческие помещения. Годовой доход от аренды составлял около 18 млн руб. При этом арендаторы ежемесячно возмещали коммунальные расходы отдельными платёжными поручениями — суммарно ещё около 3 млн руб. в год. Налоговый орган в ходе камеральной проверки включил компенсации в доход и установил превышение порога 20 млн руб. — с доначислением НДС за весь год.

Позиция защиты строилась на квалификации компенсаций: при правильно оформленных договорах (агентская схема с ресурсоснабжающими организациями или условие о возмещении расходов вне выручки) и документальном подтверждении суммы фактических коммунальных расходов компенсация не формирует выручку от реализации. Суды при оценке таких ситуаций принимают во внимание условия договора аренды и первичные документы, подтверждающие реальную стоимость коммунальных услуг. Итог зависит от конкретного оформления — общий вывод без реквизитов дела не приводится.

Ситуация с арендой и НДС часто выглядит понятной до первой проверки. Если доход от аренды близок к 20 млн руб. или в договорах есть компенсационные платежи — стоит разобрать структуру до того, как это сделает налоговый орган. Декларация НДС подаётся до 25-го числа после квартала — времени на подготовку немного.

Разобрать ситуацию

«Меня это не касается: я на упрощёнке»

До 2025 года это утверждение было верным. С 01.01.2025 упрощенцы признаются плательщиками НДС (176-ФЗ от 12.07.2024). Освобождение по ст. 145 НК РФ действует автоматически, если доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб. (425-ФЗ от 28.11.2025). Но это не означает «НДС нет никогда» — это означает «НДС нет, пока доход ниже порога». Порог заморожен на 20 млн руб. на несколько лет; при его превышении обязанность возникает с первого дня следующего квартала или года в зависимости от момента превышения. Арендодателю на УСН, чей доход растёт, имеет смысл отслеживать нарастающий итог заранее — а не получать неожиданное требование от налоговой.

Частые вопросы

1. Кто из упрощенцев платит НДС в 2026 году?

Упрощенец платит НДС с 2025 года, если его доход за предыдущий год превысил 20 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ в ред. 425-ФЗ). Ниже порога — освобождение по ст. 145 действует автоматически. Если доход выше — нужно выбрать: основная ставка 22% с вычетами или спецставки 5% либо 7% без вычетов.

2. Как перейти на НДС без ошибок?

Первый шаг — проверить порог: доход за 2025 год относительно 20 млн руб. Второй — выбрать ставку и зафиксировать выбор до начала квартала. Третий — настроить учёт и счета-фактуры (ст. 169 НК РФ). Четвёртый — не забыть, что спецставка 5% или 7% связывает на 12 кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).

3. Можно ли применять вычеты при пониженной ставке?

Нет. При выборе спецставок 5% или 7% (п. 8 ст. 164 НК РФ) вычеты входящего НДС не применяются — это прямо установлено 176-ФЗ. Вычеты доступны только при применении основной ставки 22% по общим правилам ст. 171–172 НК РФ.

4. Что даёт освобождение по ст. 145 НК РФ?

Освобождение по ст. 145 НК РФ позволяет не исчислять и не уплачивать НДС. Для упрощенцев порог — доход за предыдущий год не более 20 млн руб. (п. 1 ст. 145, 425-ФЗ с 01.01.2026). Для ОСНО — выручка за три последовательных месяца не более 2 млн руб. Счета-фактуры при освобождении выставляются с пометкой «Без НДС».

5. Как выбрать ставку НДС на УСН?

Выбор зависит от двух факторов: объёма входящего НДС у поставщиков и уровня дохода. Если входящий НДС значителен — выгоднее ставка 22% с вычетами. Если поставщики работают без НДС и доход до 272,5 млн руб. — ставка 5%. При доходе 272,5–490,5 млн руб. — ставка 7%. Выбор фиксируется на 12 кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).

ВА

Виктор Аршинов

Эксперт по НДС и косвенному налогообложению, НДСНИК

Специализация: механика НДС, вычеты, счета-фактуры, реформа-2026. Разбирает налог по конструктивным элементам — норма, расчёт, последствие.

Профиль эксперта

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база актуальна на дату публикации; перед принятием решений рекомендуем уточнить действующую редакцию НК РФ.