Как выбрать ставку НДС: аренда недвижимости — расчёт и рекомендации

24 апреля 2026  ·  Автор: Наталья Свияжская

Почему этот вопрос касается именно вас — даже на упрощёнке

Распространённое заблуждение: «я на УСН — НДС меня не касается». С 2025 года это не так. Закон 176-ФЗ от 12.07.2024 сделал организации и ИП на упрощённой системе плательщиками НДС. Единственный способ законно не платить налог — воспользоваться освобождением по ст. 145 НК РФ, и то при условии, что доход за предыдущий год не вышел за порог 20 млн рублей.

С 1 января 2026 года добавилось ещё одно изменение: основная ставка НДС выросла с 20% до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025). Для арендодателей на УСН это значит: если вы применяете стандартную ставку, расчётная ставка теперь 22/122, а не 20/120. При этом пониженные ставки 5% и 7% для упрощенцев, введённые 176-ФЗ, сохранились — и для сектора аренды они нередко выгоднее.

Три доступных варианта для арендодателя на УСН с учётом лимитов 2026 года:

• Освобождение по ст. 145 НК РФ — доход за предыдущий год не превысил 20 млн рублей.
• Ставка 5% (расч. 5/105, пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ) — доход до 272,5 млн рублей с учётом дефлятора 1,090 на 2026 год (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734).
• Ставка 7% (расч. 7/107, пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ) — доход от 272,5 до 490,5 млн рублей.

Шаг 1. Определите свой доход за предыдущий год

Первый и ключевой фильтр — ваш доход по УСН за предшествующий год. Именно он определяет, доступно ли вам освобождение или какую спецставку вы вправе выбрать.

Считайте доходы по правилам главы 26.2 НК РФ: арендные платежи, поступившие на счёт или в кассу (кассовый метод). Авансы учитываются в периоде получения. При наличии нескольких объектов аренды суммируйте доходы по всем из них.

Важный нюанс для ИП — с 2026 года (104-ФЗ от 25.04.2026): проценты по банковским вкладам не включаются в расчёт дохода для определения права на освобождение при условии, что совокупный доход за 2025 год не превысил 60 млн рублей. Это актуально для арендодателей, которые держат резервы на депозитах.

Сопоставьте свой доход с пороговыми значениями 2026 года:

• До 20 млн рублей — освобождение по ст. 145 НК РФ доступно.
• 20–272,5 млн рублей — ставка 5% (пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ).
• 272,5–490,5 млн рублей — ставка 7% (пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ).
• Свыше 490,5 млн рублей — стандартная ставка 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ) или переход на ОСНО.

Шаг 2. Проверьте структуру арендаторов — это ключ к выбору

Даже если доход позволяет выбрать освобождение, оно не всегда выгодно. Всё зависит от того, кто снимает у вас площади.

Шаг 3. Рассчитайте реальную налоговую нагрузку

Арендный бизнес имеет специфику входящего НДС: коммунальные услуги, ремонт, услуги управляющей компании, охрана — всё это потенциально несёт входящий НДС от поставщиков на ОСНО. При освобождении по ст. 145 НК РФ этот входящий НДС вы к вычету не принимаете, а включаете в расходы (или учитываете в стоимости объекта). При ставках 5% и 7% право на вычет отсутствует в той же мере — пониженные спецставки для упрощенцев не предусматривают вычет входящего НДС (п. 8 ст. 164, ст. 170–172 НК РФ). Это принципиально отличает спецставки УСН от стандартной ставки 22%.

Таким образом, реальный выбор для большинства арендодателей на УСН — между двумя моделями:

Модель А. Освобождение по ст. 145 НК РФ. Вы не начисляете НДС на аренду. Арендная плата поступает без вычетов. Входящий НДС от поставщиков увеличивает ваши расходы. Декларацию по НДС не сдаёте. Счета-фактуры — с пометкой «Без НДС». Корпоративным арендаторам вычет недоступен.

Модель Б. Ставка 5% (или 7%).. Вы начисляете НДС на аренду по ставке 5% (расч. 5/105). Арендатор на ОСНО получает вычет. Вы сдаёте декларацию по НДС ежеквартально — до 25-го числа месяца, следующего за кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ), и уплачиваете НДС тремя равными частями — до 28-го числа каждого из трёх месяцев (п. 1 ст. 174 НК РФ). Вычет входящего НДС от поставщиков при спецставке не применяется.

Иллюстративный расчёт (цифры обезличены и приведены для понимания структуры). Допустим, арендодатель на УСН получает 10 млн рублей арендных платежей в год. При освобождении — вся сумма остаётся в выручке, НДС не уплачивается. При ставке 5% — 500 тыс. рублей начисляется как НДС (10 млн × 5/105 × доля ставки в базе), арендатор на ОСНО принимает эту сумму к вычету и фактически готов платить чуть больше, поскольку компенсирует её через вычет. Реальная стоимость аренды для него снижается на сумму вычета. Это означает, что арендодатель с НДС-ставкой может предложить корпоративному арендатору ту же итоговую стоимость пользования площадью при более высокой номинальной ставке аренды — или удержать клиента, который в противном случае уйдёт к арендодателю с НДС.

Шаг 4. Примите решение и оформите его правильно

После расчётов у вас есть предпочтительный вариант. Теперь важно корректно его оформить — ошибка в уведомлении или пропуск срока могут дорого обойтись.

Если выбрали освобождение по ст. 145 НК РФ:

• Подайте уведомление в налоговый орган по форме, утверждённой ФНС (форму уточните в действующей редакции порядка или у налогового консультанта).
• Срок подачи — не позднее 20-го числа месяца, с которого применяется освобождение.
• Приложите документы, подтверждающие объём выручки за три предшествующих месяца.
• Освобождение действует 12 месяцев; по истечении — продлевается или прекращается уведомлением.
• Следите за выручкой: если в любом месяце трёхмесячный совокупный доход превысил 2 млн рублей — право на освобождение по ОСНО-критерию (п. 1 ст. 145 НК РФ в части ограничения в 2 млн за 3 мес.) утрачивается. Для упрощенцев ключевой критерий — годовой порог 20 млн рублей.

Если выбрали ставку 5% или 7%:

• Спецставка применяется с начала квартала — подайте соответствующее уведомление либо отразите выбор в первой декларации по НДС.
• Период применения — 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ, 176-ФЗ). Добровольно отказаться раньше не получится.
• Исключение — окно однократного отказа для впервые перешедших: 4 налоговых периода (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Если вы применяете спецставку впервые с 2026 года, у вас есть четыре квартала, чтобы передумать и перейти на стандартную ставку или освобождение — но только один раз.
• Ежеквартально сдавайте декларацию по НДС — до 25-го числа месяца, следующего за кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ).
• Уплачивайте НДС тремя равными частями — до 28-го числа каждого из трёх месяцев следующего квартала (п. 1 ст. 174 НК РФ).
• Выставляйте счета-фактуры арендаторам с указанием ставки 5% или 7% (ст. 169 НК РФ); ведите книгу продаж.

Шаг 5. Организуйте документооборот под выбранную ставку

Ошибки в документообороте — одна из главных причин претензий налоговой к арендодателям на УСН в переходный период. Инспекции активно проверяют правильность оформления счетов-фактур и соответствие ставки в декларации выбранному режиму.

При освобождении: в договорах аренды укажите, что цена установлена «без НДС». Счета-фактуры выставляйте с пометкой «Без налога (НДС)» в соответствующей строке (ст. 168 НК РФ). Декларацию по НДС в стандартном режиме не сдаёте — но если арендатор по ошибке предъявил вам НДС к оплате, а вы его приняли и указали в счёте-фактуре, возникает обязанность уплатить этот НДС в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ) — это ловушка, которую нужно исключить в договорных условиях.

При ставке 5% или 7%: в договоре аренды зафиксируйте, что арендная плата включает НДС по ставке 5% (или 7%). Если договор заключён до перехода на НДС, оформите дополнительное соглашение с уточнением цены. Это критично: судебная практика исходит из того, что НДС является частью цены, если стороны договорились об этом, и отдельным налогом сверх цены — только если это прямо оговорено. Без чёткой формулировки в договоре возможны споры с арендатором о том, включён ли НДС в ставку или начисляется сверх неё.

• Проверьте доход за предыдущий год и сопоставьте с порогами: 20 млн, 272,5 млн, 490,5 млн рублей.
• Выясните статус каждого арендатора по НДС (ОСНО, УСН, физлицо) и долю каждой группы в выручке.
• Рассчитайте эффективную ставку при каждом варианте, учитывая входящий НДС от коммунальщиков и подрядчиков.
• Подайте уведомление об освобождении или зафиксируйте выбор спецставки до начала квартала.
• Приведите договоры аренды в соответствие с выбранным режимом НДС — оформите допсоглашения или новые договоры с корректной формулировкой цены.

Типичные ошибки при выборе ставки НДС в аренде

На практике арендодатели на УСН чаще всего допускают одни и те же ошибки в переходный период. Вот наиболее распространённые.

Ошибка 1: не обновили договоры аренды. Если в действующем договоре написано «арендная плата — 100 000 рублей в месяц» без упоминания НДС, а вы переходите на ставку 5%, возникает вопрос: НДС входит в эту сумму или начисляется сверх? Арендаторы нередко трактуют это в свою пользу — как «сверху». Без допсоглашения с чёткой формулировкой вы рискуете либо спором с арендатором, либо доначислением НДС сверх полученной суммы (которую придётся уплатить из собственных средств).

Ошибка 2: выбрали освобождение, не проверив арендаторов. Арендодатель видит порог 20 млн и радостно выбирает освобождение. Но если основные арендаторы — крупные компании на ОСНО, через год они расторгают договор и уходят к конкуренту, который выставляет НДС 5%. Потеря одного-двух якорных арендаторов перекрывает всю «экономию» на налоге.

Ошибка 3: пропустили срок уведомления. Уведомление об освобождении подаётся до 20-го числа месяца, с которого оно применяется. Опоздание — и освобождение формально не действует с нужной даты. ФНС может доначислить НДС за период, когда вы фактически не уплачивали налог, считая, что освобождение уже работает.

Ошибка 4: забыли про обязательность спецставки на 12 кварталов. Выбрали ставку 5% в расчёте на одного крупного арендатора — он съехал через 6 месяцев. Теперь вы платите НДС 5% с оставшихся небольших арендаторов, которым этот НДС не нужен и которые просят скидку. Изменить ставку до истечения 12 кварталов нельзя (п. 9 ст. 164 НК РФ). Именно поэтому выбор ставки требует анализа состава арендаторов не только сейчас, но и на горизонт трёх лет.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оценки конкретной ситуации обратитесь к специалисту.