Декларация по НДС для упрощенца: аренда недвижимости

23 мая 2026  ·  Виктор Аршинов, эксперт по НДС

Меня это точно касается: кто из арендодателей-упрощенцев платит НДС

Самое распространённое заблуждение среди арендодателей на УСН: «Я на упрощёнке — НДС меня не касается». С 2025 года это не так. 176-ФЗ от 12.07.2024 признал всех упрощенцев плательщиками НДС по умолчанию. Единственный механизм, который позволяет не платить налог и не сдавать декларацию, — это освобождение по ст. 145 НК РФ. Но оно применяется автоматически только при условии, что ваш доход за предыдущий год не превысил 20 млн руб.

Для арендного бизнеса ситуация конкретна: если вы сдаёте объекты нескольким арендаторам, суммируете поступления и к концу года выходите за 20 млн руб. — с начала следующего года (или с месяца превышения в текущем году) вы обязаны исчислять НДС, выставлять счета-фактуры и сдавать декларацию. Реформа не делает исключений для арендодателей недвижимости — ни жилой, ни коммерческой (кроме льготируемых операций по ст. 149 НК РФ, к которым аренда жилья физлицам относится отдельно).

Порог 20 млн руб. заморожен на 2026–2028 годы (закон лета 2026, законопроект № 1256655-8). Годы дальнейшего снижения — уточните по действующей редакции, уточняйте по текущей редакции НК РФ. Дефлятор 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734) влияет на лимиты для выбора спецставки, но не на порог освобождения по ст. 145.

Три сценария для арендодателя на УСН в 2026 году

Как работает декларация по НДС для упрощенца-арендодателя

Декларация по НДС на УСН — это стандартная форма, утверждённая ФНС. Упрощенец заполняет её по тем же правилам, что и плательщик на ОСНО, с поправкой на выбранную ставку и наличие или отсутствие вычетов.

При спецставке 5% или 7%: в декларации отражаете базу (сумму аренды без НДС) и налог по расчётной ставке 5/105 или 7/107 соответственно. Вычеты не заявляете — раздел 3 декларации заполняется без входящего налога. Книга покупок не ведётся. Книга продаж — обязательна. Счёт-фактура выставляется арендатору с выделенной суммой НДС по выбранной ставке.

При общей ставке 22%: заполняете полный раздел 3, отражаете вычеты (при их наличии: НДС со строительных работ, ремонта, оборудования — при соблюдении условий ст. 171–172 НК РФ). Расчётная ставка — 22/122. Здесь важен переходный период: НДС, предъявленный до момента перехода на ставку 22%, учитывается по особым правилам — проверьте письма ФНС и Минфина по конкретной ситуации уточните по действующей редакции.

Срок сдачи декларации — не позднее 25-го числа месяца, следующего за истёкшим кварталом. Первая уплата — 28-го числа того же месяца (1/3 суммы), остаток равными частями — 28-го числа двух следующих месяцев. Просрочка декларации — штраф 5% неуплаченного налога за каждый месяц, максимум 30%, минимум 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). Неуплата — 20% от суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ), при умысле — 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ).

Выбор ставки: математика для арендного бизнеса

Выбор между 5% (7%) и 22% — это не вопрос комфорта, а вопрос денежного потока. Для арендодателя недвижимости ключевые вводные: структура расходов, наличие капитальных вложений, состав арендаторов (бизнес или физлица).

Когда выгодна спецставка 5% или 7%. Если у вас стабильный арендный поток, расходы на ремонт и оснащение минимальны, а входящего НДС почти нет — спецставка проще и дешевле. Вы платите 5/105 или 7/107 от арендной платы, не тратите ресурсы на ведение книги покупок и сверку вычетов. Декларация короче, риск ошибок меньше.

Когда выгодна ставка 22%. Если вы строите или капитально ремонтируете объект, приобретаете оборудование — входящий НДС существенен. При ставке 22% с правом на вычеты этот НДС уменьшит сумму к уплате. Расчётная ставка 22/122 от арендной платы выше, но вычеты могут полностью перекрыть разницу. Считать нужно конкретные цифры по вашим объектам.

Ограничение по смене ставки. Выбранная спецставка фиксируется на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Это три года. Для впервые переходящих с 2026 года предусмотрено окно однократного отказа — 4 налоговых периода (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ). Подумайте до подачи уведомления: изменить решение досрочно не получится.

• Проверьте доход за 2025 год: если более 20 млн руб. — освобождение недоступно.
• Рассчитайте НДС по каждой ставке на вашем фактическом арендном потоке.
• Оцените входящий НДС (ремонт, стройка, оснащение) — он влияет на выбор ставки.
• Проверьте договоры аренды: НДС должен быть указан — включён в цену или добавлен сверх.
• Уточните статус арендаторов: бизнес-арендаторы смогут принять ваш НДС к вычету при ставке 22%.

Договоры аренды и счёт-фактура: где чаще всего ошибаются

Переход на НДС ломает устоявшиеся договорные конструкции. Если договор аренды заключён без НДС (что типично для упрощенца), возникает вопрос: откуда берётся налог? Два варианта — он уже включён в цену (тогда сумма аренды не вырастет, но арендодатель отдаёт часть выручки государству) или добавляется сверх (тогда арендатор платит больше).

Ни один из вариантов не работает автоматически. Нужно либо подписать дополнительное соглашение к договору, либо заключить новый договор с указанием НДС. Практика показывает, что арендаторы-физлица нередко отказываются платить «плюс НДС» — и это повод заранее пересмотреть ценовую модель или проверить, не подпадает ли операция под льготу по ст. 149 НК РФ (аренда жилья физлицам — не облагается НДС, пп. 10 п. 2 ст. 149).

Счёт-фактура обязателен при любой облагаемой операции (ст. 169 НК РФ). Для упрощенца на спецставке — счёт-фактура выставляется с выделенной суммой НДС по ставке 5% или 7%. Для ставки 22% — по ставке 22%, расчётная ставка 22/122 применяется при получении аванса. Ошибка в ставке или отсутствие счёта-фактуры лишает арендатора права на вычет и создаёт риск претензий со стороны ФНС — как к вам, так и к арендатору.

Уведомление об освобождении и переходный период: что и когда подавать

Освобождение по ст. 145 НК РФ для упрощенца при доходе до 20 млн руб. применяется без специального уведомления — это автоматический режим. Однако если вы хотите зафиксировать своё положение или у вас есть основания для применения освобождения после периода налогообложения, потребуется уведомление. Порядок и форму уведомления уточняйте по текущим разъяснениям ФНС.

Переходный период 2025–2026 годов создал несколько нестандартных ситуаций. Если в 2025 году вы применяли освобождение (доход был ниже порога), а в 2026 году его потеряли — важно правильно определить дату начала налогообложения и период, за который подаётся первая декларация. Ошибка на один квартал — это лишний штраф и пени. При смене ставки в рамках переходного периода дополнительно применяются правила абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ (425-ФЗ): окно однократного отказа действует 4 налоговых периода для тех, кто впервые применяет спецставку с 01.01.2026.

Отдельный момент — 104-ФЗ от 25.04.2026: проценты по банковским вкладам не включаются в базу дохода при расчёте порога для ИП, если доход (без процентов) не превысил 60 млн руб. за 2025 год. Для ИП-арендодателей это может изменить расчёт порога 20 млн руб. — проверьте свои цифры с учётом этой нормы.

Аренда жилья физлицам: особый случай

Если вы сдаёте жилые помещения физическим лицам (квартиры, апартаменты), эта операция освобождена от НДС по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Освобождение применяется независимо от вашего дохода и режима налогообложения. Это означает: декларацию по таким операциям вы не сдаёте (если нет других облагаемых операций), счёт-фактуру не выставляете, НДС не начисляете.

Но здесь есть нюанс: если вы одновременно сдаёте жильё физлицам и коммерческую недвижимость бизнесу — возникает раздельный учёт (ст. 170 НК РФ). Доходы и НДС по облагаемым и необлагаемым операциям нужно вести раздельно. Ошибка в раздельном учёте — типичная причина доначислений при камеральной проверке арендодателей.

Апартаменты — отдельный риск: формально они могут квалифицироваться как нежилые помещения, что исключает льготу по пп. 10 п. 2 ст. 149. Судебная практика по этому вопросу неоднородна; если у вас есть апартаменты, оцените риск до подачи декларации.

Что делать прямо сейчас: пошаговый план

Шаг 1. Считаем доход за 2025 год. Берём все поступления от аренды (и иной деятельности на УСН) за 2025 год. Для ИП учитываем 104-ФЗ: проценты по вкладам не считаем, если доход без них до 60 млн руб. Если итог до 20 млн руб. — освобождение действует, декларацию не сдаём. Если выше — переходим к шагу 2.

Шаг 2. Выбираем ставку. Считаем НДС по ставке 5% (или 7%) и по ставке 22% с вычетами — на реальных числах. Учитываем входящий НДС от поставщиков (ремонт, стройка, коммунальные услуги на имя арендодателя). Фиксируем решение до начала первого облагаемого квартала.

Шаг 3. Приводим договоры в порядок. Подписываем допсоглашения к действующим договорам: указываем, включён ли НДС в арендную плату или добавляется сверх. Для новых договоров — сразу прописываем НДС.

Шаг 4. Настраиваем учёт. Заводим книгу продаж (при любой ставке), при ставке 22% — книгу покупок. Настраиваем выставление счетов-фактур с верной ставкой и расчётной ставкой на авансы.

Шаг 5. Подаём декларацию в срок. Первая декларация — не позднее 25-го числа месяца, следующего за первым облагаемым кварталом. Уплата первой трети НДС — 28-го числа того же месяца. Контролируем календарь: просрочка на день даёт основание для штрафа.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы и пороги актуальны по состоянию на дату публикации; перед принятием решений сверяйтесь с действующей редакцией НК РФ или обратитесь к специалисту.