Дробление бизнеса и НДС: аренда недвижимости

Q: Как защититься от обвинения в дроблении?

Ключевые направления защиты: документирование самостоятельности каждого субъекта, письменное обоснование деловой цели структуры, отдельные ресурсы (персонал, помещения, счета), рыночные условия сделок между участниками группы. При получении требования или назначении проверки — немедленно подключать налогового юриста для формирования единой позиции.

Q: Какие признаки дробления ищет ФНС?

ФНС ориентируется на письма и методики, описывающие признаки дробления: единый бенефициар, общие сотрудники и помещения, переход клиентской базы, единое управление, искусственное ограничение выручки каждого субъекта вблизи налоговых лимитов. Формальное соответствие одному-двум признакам ещё не означает схему, но совокупность признаков — основание для углублённой проверки.

Если у вас несколько компаний или ИП, которые сдают в аренду недвижимость, и каждый из них работает на спецрежиме, — ФНС может квалифицировать это как дробление бизнеса и доначислить НДС по ставке 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, 425-ФЗ от 28.11.2025) на всю консолидированную выручку группы. Реальный бизнес защищает доказательная база — письменная деловая цель и документы о самостоятельности каждого субъекта. Ниже — пошаговая инструкция, что делать.

Почему аренда недвижимости — в зоне повышенного внимания ФНС

Арендный бизнес исторически является одним из самых распространённых секторов, где налоговые органы фиксируют признаки дробления. Причина проста: объект — недвижимость — физически неделим, а разделить его между несколькими юрлицами или ИП на бумаге легко. Результат — каждый субъект укладывается в лимиты упрощённой системы налогообложения и не платит НДС.

С 2025 года ситуация принципиально изменилась. По 176-ФЗ от 12.07.2024 упрощенцы стали плательщиками НДС при превышении порогового дохода. В 2026 году порог освобождения от НДС для УСН составляет 20 млн рублей дохода за предыдущий год (п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ от 28.11.2025). Это означает: даже если каждый субъект группы формально остаётся на УСН, превышение 20 млн у кого-либо из участников автоматически порождает обязанность по НДС.

При доначислении по схеме дробления ФНС консолидирует выручку всей группы и применяет основную ставку НДС — 22% (расчётная 22/122). Штраф за неуплату составит 20% (п. 1 ст. 122 НК РФ), при доказанном умысле — 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ). Пени рассчитываются отдельно за каждый день просрочки уточните по действующей редакции.

Ключевые нормы: ст. 54.1 НК РФ (пределы прав на получение выгоды), ст. 145 НК РФ (освобождение от НДС), п. 3 ст. 164 НК РФ (ставка 22%), п. 1 и п. 3 ст. 122 НК РФ (штрафы 20% и 40%).

Признаки дробления, на которые ФНС обращает внимание в первую очередь в арендном секторе: единый бенефициар всех субъектов группы, единая управляющая компания или общий персонал, объекты недвижимости ранее принадлежали одному лицу и были «распределены» между родственными структурами, арендаторы исторически работали с одним юрлицом, а потом были переведены по договорам к разным субъектам группы.

Шаг 1. Зафиксировать структуру до того, как пришло требование

Большинство собственников в арендном бизнесе обращаются за защитой уже после получения требования о представлении документов или вызова на комиссию. Это допустимо, но сложнее: позицию приходится выстраивать постфактум, а не проактивно. Если требования ещё нет — самое время пройти внутренний аудит.

Что сделать на этом шаге:

Составьте реестр всех юрлиц и ИП, участвующих в арендной деятельности: кто собственник объектов по данным ЕГРН, кто заключает договоры с арендаторами, кто получает деньги.
Проверьте, у каких субъектов доход за предыдущий год превысил 20 млн рублей: они обязаны платить НДС в 2026 году и обязаны были встать на учёт как плательщики НДС.
Определите реальные управленческие связи: одни и те же директор, бухгалтер, юрист у разных субъектов — это сигнал риска.
Зафиксируйте, кто из субъектов какими ресурсами располагает: персонал в штате, отдельный офис, самостоятельные расчётные счета.

Если структура сложилась исторически и вы не уверены, как её оценит ФНС, — разберём вашу ситуацию до начала проверки. Признаки дробления проверяются на конкретных документах, не в теории.

Получить план защиты

Шаг 2. Сформулировать и задокументировать деловую цель

Центральный критерий ст. 54.1 НК РФ — деловая цель. Налоговая выгода правомерна, только если основная цель операции не сводится к уменьшению налоговой базы. Для арендного бизнеса деловая цель разделения может быть реальной и весомой — нужно её правильно оформить.

Примеры обоснованной деловой цели в аренде:

Разные классы активов — разные операционные риски: Объект класса «стрит-ретейл» и складской комплекс имеют принципиально разную структуру арендаторов, разные требования к обслуживанию и разные сроки договоров. Выделение каждого направления в отдельное юрлицо — стандартная практика управления рисками, а не схема.
Привлечение партнёра в отдельное направление: Если один из субъектов группы создавался под конкретного партнёра-сооператора (доля в бизнесе), это самостоятельное деловое основание. Корпоративная документация — ключевое доказательство.
Залог отдельного объекта под финансирование: Если объект выделен в отдельное юрлицо под проектное финансирование или под обеспечение по кредиту — это деловая цель, документально подтверждённая договором с банком.

Деловая цель должна быть зафиксирована письменно: в протоколах общих собраний, служебных записках, бизнес-планах, переписке с партнёрами или банками. Устные объяснения на допросе работают значительно слабее письменных документов, датированных до начала проверки.

Важно: обоснование «так исторически сложилось» — не деловая цель. Нужна причинно-следственная связь между структурой и экономическим результатом, не связанным с налогами.

Шаг 3. Оценить НДС-риски по каждому субъекту группы

После перехода упрощенцев в разряд плательщиков НДС (176-ФЗ) карта рисков дробления изменилась. Теперь даже если ФНС не предъявит претензий по дроблению, отдельные субъекты группы могут оказаться обязаны платить НДС самостоятельно — если их доход превысил 20 млн рублей за 2025 год.

Что проверить:

Доход каждого субъекта за предыдущий год: превышение 20 млн рублей означает обязанность платить НДС с начала следующего года (ст. 145 НК РФ в редакции 425-ФЗ).
Выбранная ставка НДС: если субъект применяет УСН и платит НДС — доступны спецставки 5% (расч. 5/105, пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ) или 7% (расч. 7/107, пп. 2 п. 8 ст. 164 НК РФ), но они связывают на 12 последовательных кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).
Лимиты для спецставок в 2026 году с учётом дефлятора 1,090 (приказ МЭР от 06.11.2025 № 734): ставка 5% применяется до дохода 272,5 млн рублей, ставка 7% — до 490,5 млн рублей.
Правильность выставления счетов-фактур по операциям аренды (ст. 169 НК РФ): если субъект обязан платить НДС, но счета-фактуры не выставлял — это самостоятельное нарушение.
Декларации НДС: срок сдачи — 25-е число месяца, следующего за истёкшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ); уплата — 28-е число, тремя равными частями (п. 1 ст. 174 НК РФ).

Шаг 4. Собрать доказательную базу самостоятельности

Разница между законной группой компаний и схемой дробления в судебной практике определяется через совокупность признаков реальной самостоятельности. Суды при оценке реальности хозяйственной деятельности учитывают фактические обстоятельства, а не только формальные документы.

Доказательства самостоятельности, которые работают:

Отдельный персонал. Сотрудники каждого субъекта трудоустроены именно там, а не «по совместительству» во всех компаниях группы. Особое значение имеет наличие собственного менеджмента — директора с реальными полномочиями, а не номинала.
Самостоятельное ведение переговоров. Договоры с арендаторами заключаются конкретным субъектом, представители этого субъекта ведут переписку, подписывают акты и дополнительные соглашения.
Отдельные расчётные счета. Деньги арендаторов поступают напрямую субъекту, а не аккумулируются сначала у «центра» и потом распределяются.
Рыночные условия внутри группы. Если между субъектами группы есть сделки — управленческие услуги, займы, субаренда — цены должны быть рыночными. Нерыночные цены в сделках между взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ) — отдельный риск.
Независимые контрагенты. Каждый субъект работает не только с арендаторами, которых «направил» другой участник группы, но и привлекает собственных клиентов.

Из практики. Группа компаний владела торговым центром, разделённым между тремя ИП на УСН по этажам. Формально — разные собственники, разные договоры с арендаторами. На деле: единый колл-центр для арендаторов, единая бухгалтерия, общий персонал охраны и уборки оформлен у одного ИП и «оказывал услуги» остальным. ФНС консолидировала выручку и доначислила НДС по ставке 22% на всю сумму арендных платежей за три года. Позиция защиты строилась на том, что разделение по этажам отражало разные концепции торговли (продукты, одежда, услуги), каждый ИП самостоятельно формировал условия аренды в своём сегменте, — частичный успех: суд снизил доначисления по тем периодам, где субъекты работали с разными якорными арендаторами и могли доказать самостоятельное принятие коммерческих решений.

Шаг 5. Оценить применимость амнистии дробления

176-ФЗ предусмотрел механизм амнистии дробления: при выполнении определённых условий налогоплательщик освобождается от доначислений по дроблению за прошлые периоды. Механизм действует, но имеет ограниченные временные рамки и конкретные условия уточните по действующей редакции.

Ключевые позиции, которые нужно оценить:

Подходит ли ваша ситуация под критерии амнистии?: Амнистия рассчитана на добровольное исправление структуры — фактическое объединение бизнеса. Если структура объективно должна оставаться разделённой по деловым причинам, амнистия может быть не оптимальным инструментом.
Нет ли уже назначенной проверки?: Если выездная проверка уже назначена или акт уже вынесен, окно для применения амнистии может быть закрыто. Проверьте актуальный статус в личном кабинете ФНС.
Каковы налоговые последствия объединения?: Консолидация бизнеса, которая была разделена годами, сама по себе порождает налоговые события: передача активов, прекращение договоров, переоформление имущества. Нужен расчёт «цены объединения» до принятия решения.

Амнистия дробления — не автоматическое прощение. Решение о её применении требует расчёта налоговых последствий объединения и анализа вашей конкретной структуры. Ошибка на этом шаге дороже, чем отказ от амнистии.

Запросить защиту

Шаг 6. Выстроить позицию на случай проверки или требования

Если требование о представлении документов уже получено или назначена выездная проверка — порядок действий меняется. Сроки становятся критичными: на ответ по камеральной проверке, как правило, отводится ограниченный период уточните по действующей редакции. По выездной проверке акт выносится после завершения проверочных мероприятий, и с момента вручения акта начинается отсчёт срока для возражений уточните по действующей редакции.

Что делать немедленно при получении требования:

Зафиксировать дату получения: с неё начинается срок ответа.
Не отвечать на требование самостоятельно, не проконсультировавшись с налоговым юристом. Ответ формирует позицию, которую потом трудно изменить.
Собрать документы по структуре (учредительные документы, договоры, кадровые документы) и передать юристу для анализа.
Проверить, направлено ли аналогичное требование другим субъектам группы: если да — позиции должны быть скоординированы.

Обжалование решения по проверке проходит обязательную досудебную стадию — апелляционную жалобу в вышестоящий налоговый орган (ст. 137–139 НК РФ). Только после её рассмотрения доступна судебная защита (ст. 101.2 НК РФ). Сроки обжалования — уточните по действующей редакции актуальные сроки по текущей редакции НК РФ.

«У нас реальный бизнес, дробления нет» — это справедливая позиция для многих арендных групп. Проблема не в том, реальный ли бизнес, а в том, как это доказать. ФНС работает с документами и цифрами, а не с намерениями. Реальная самостоятельность субъектов, не подтверждённая документально, проигрывает формальным признакам взаимозависимости. Задача защиты — перевести реальность бизнеса в документы, которые убедят проверяющего и, если потребуется, суд.

Частые вопросы

1. Чем грозит обвинение в дроблении по НДС?

При доказанном дроблении ФНС консолидирует выручку всех субъектов группы и доначисляет НДС по ставке 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ), налог на прибыль, пени и штраф. Штраф за неуплату — 20% от недоимки (п. 1 ст. 122 НК РФ), при умысле — 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ). Дополнительно возникает риск уголовного преследования по ст. 199 УК РФ при крупном размере недоимки (пороги уточните по текущей редакции).

2. Что такое деловая цель разделения бизнеса?

Деловая цель — реальное экономическое основание структуры, не сводящееся к налоговой экономии. Это центральный критерий ст. 54.1 НК РФ. Для аренды недвижимости это может быть управление разными классами активов, снижение операционных рисков, привлечение партнёров в отдельные направления или требования банков при проектном финансировании. Деловая цель должна быть зафиксирована письменно.

3. Можно ли законно разделить бизнес?

Да. Закон не запрещает использовать несколько юридических лиц или ИП. Условие — реальная самостоятельность каждого субъекта, наличие деловой цели и отсутствие признаков формального разделения ради налоговой экономии. Разница между законным разделением и схемой — в реальности хозяйственной деятельности, доказанной документами.

4. Как защититься от обвинения в дроблении?

Ключевые направления: документирование самостоятельности каждого субъекта, письменное обоснование деловой цели структуры, отдельные ресурсы (персонал, помещения, счета), рыночные условия сделок между участниками группы. При получении требования или назначении проверки — немедленно подключать налогового юриста для формирования единой позиции.

5. Какие признаки дробления ищет ФНС?

ФНС обращает внимание на: единого бенефициара всех субъектов, общих сотрудников и помещения, переход клиентской базы от одного субъекта к другому, единое управление, искусственное ограничение выручки каждого субъекта вблизи налоговых лимитов. Формальное соответствие одному-двум признакам ещё не означает схему, но совокупность признаков — основание для углублённой проверки.

РД

Роман Дежнёв

Эксперт по налоговым спорам и судебной практике

Специализируется на доначислениях, обжаловании решений налоговых органов, делах о дроблении бизнеса и субсидиарной ответственности. Разбирает ситуации с исходом: от акта проверки до судебного решения.

Профиль автора

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Опубликовано: 10 июня 2026.